房地產行業(yè)的“絕對”龍頭，去年權益合同銷售額超5500億元的碧桂園突然退出國際評級機構標普和惠譽的發(fā)行人信用評級。

“導火索”正是11月8日標普全球評級將其長期發(fā)行人信用評級從“BB”下調至“B+”，一般而言，BB級或以下的信用評級屬于低評級，發(fā)行這些債券的公司通常財務狀況較差，投資者可能遭遇到收不回本金的風險。

無獨有偶，就在前不久，全球三大國際評級機構之一的惠譽，把碧桂園的評級納入負面觀察名單。

標普在評級報告中稱，考慮到當前樓市銷售疲軟，碧桂園的流動性有可能在未來一段時間內惡化，對此，碧桂園方面公開回應稱，公司基本面沒有發(fā)生重大變化，銷售亦穩(wěn)中向好。

事實真的如此嗎？據(jù)碧桂園財報顯示，2022年上半年，其實現(xiàn)營收1624億元，實現(xiàn)歸母凈利潤6.12億元，同比增速分別下降30.89%和95.92%，業(yè)績下滑明顯，今年前九月，碧桂園累計實現(xiàn)權益合約銷售金額為2760.9億元，同比下降38.41%。

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銷售額下滑，業(yè)績逐漸惡化

雖然目前碧桂園的銷售額仍是業(yè)內第一，但從碧桂園今年以來的銷售額等問題來看，穆迪和惠譽對碧桂園的擔心不無道理。

2021年全年，碧桂園累計權益銷售金額為5580億元，同比下滑2.2%，值得注意的是，這也是碧桂園自上市以來首次出現(xiàn)規(guī)模負增長，進入到2022年，碧桂園的銷售非旦沒有起色，和去年相比，碧桂園的銷售額卻出現(xiàn)了明顯的下滑。

根據(jù)碧桂園的月度經營簡報，今年1-9月，碧桂園累計實現(xiàn)權益合約銷售金額為2760.9億元，同比下降38.41%，銷售層面表現(xiàn)不佳，碧桂園的財務狀況也變得不容樂觀。

據(jù)碧桂園2022年半年數(shù)據(jù)顯示：截至6月末，碧桂園實現(xiàn)營業(yè)收入1623.6億元，同比下降30.89%；銷售成本1451.53億元，同比下降23.06%；毛利潤約172.1億元，同比下降62.82%；凈利潤約19.1億元，同比下降91.49%。

此外，值得一提的是，國內地產銷售是以期房為主，合同銷售確認為營收的時間周期一般是1-3年，因此，對于地產企業(yè)而言，合同銷售金額對應的是未來1-3年后的業(yè)績表現(xiàn)，這就意味著，碧桂園未來2年的財務情況將不容樂觀。

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“以價換量”

這或許也與碧桂園近年來銷售價格逐年走低有關，“房價”在房地產市場里是一個永恒的話題，沒有房價支撐的房地產將是一堆由鋼筋混凝土堆積起來的建筑物。

據(jù)子彈財觀整理近五年來碧桂園的銷售業(yè)績發(fā)現(xiàn)，其合同銷售均價從2015年開始一路上揚，并在2018年達到了9266.6元每平方米的歷史新高，隨之便進入下跌通道。

到2021年碧桂園的銷售均價已下降至8402.3元每平方米，回到了2017年的均價水準，而從2022年的前八個月數(shù)據(jù)看，碧桂園的銷售均價進一步下滑至8031.6元每平方米，甚至比2016年的銷售均價還要低。

而從2022年的前八個月數(shù)據(jù)看，碧桂園的銷售均價進一步下滑至8031.6元每平方米，甚至比2016年的銷售均價還要低，而據(jù)易居地產研究院的數(shù)據(jù)估算，在2016年到2021年的這幾年時間里，全國百城房價（平均價）的累計漲幅已遠超50%。

或許是這種“以價換量”的經營策略，讓碧桂園在過去的一段時間里，穩(wěn)住行業(yè)龍頭的地位，但從上半年的財務數(shù)據(jù)看，碧桂園的壓力似乎變得越來越大。

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負債總額約1.59萬億元

另外，對于處于風聲鶴唳中的地產企業(yè)而言，償債能力要比財報更加受到投資者的關注，過去幾年碧桂園負債總規(guī)模持續(xù)大幅擴大，數(shù)據(jù)顯示，2015年-2020年，碧桂園負債總規(guī)模由2726.16億元飆升至1.76萬億元，5年之內漲幅超過6倍。

截至2021年末，碧桂園負債略有縮小，但仍高達1.65萬億，資產負債率為84.57%，是房地產行業(yè)負債額僅次于恒大（根據(jù)2021年半年報）的企業(yè)，據(jù)碧桂園最新的2022年中報顯示，今年上半年，碧桂園的負債總額約1.59萬億，相比于2021年末下降了3.63%；資產負債率為83.98%，相比于2021年末僅下降了0.59個百分點。

其中，碧桂園的有息負債為2936.8億元，在這其中，截至6月末碧桂園的銀行貸款及其他借款余額達1812.00億元，占總借貸的比重達61.70%，而值得注意的是，截至2022年6月30日，碧桂園不受限制現(xiàn)金余額也僅1479.8億元，相比于2021年末減少了333.23億元，下降幅度達18.38%。

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房屋質量問題頻頻被曝

另據(jù)中華網(wǎng)山東頻道報道，前段時間在網(wǎng)上瘋傳的一張截圖，又掀起了碧桂園的危機風波，截圖中群名顯示“監(jiān)管銀行通知群”，要求凍結福州市所有的碧桂園項目的監(jiān)管賬戶——“全市范圍內（含縣市區(qū)）所有碧桂園項目的監(jiān)管賬戶馬上凍結，未經審批不得出款，包含已驗收交房項目，請各單位予以支持配合。”

引發(fā)的原因就是碧桂園詬病已久的房屋質量問題，碧桂園在福州的一個項目“三江理想城”因為項目的主體質量有問題，沒有達到建設局的交付標準，經過多次維繕依舊達不到業(yè)主們的預期，業(yè)主要求退房未果后開始進行信訪。

加上前段時間長沙自建房坍塌的惡性事件，高層指導意見下發(fā)，碧桂園終于是再次自食惡果，為什么是再次呢？早在2018年碧桂園的六安碧桂園工地板房坍塌事件就鬧得沸沸揚揚，碧桂園董事長更是親自出面道歉，然而碧桂園的房子質量依舊是那個樣子，沒有任何改變。

如今，碧桂園主動撤銷海外評級，有業(yè)內人士直言，“或許標志著中國房地產，特別是民營房企海外信用的崩塌，短期內難以恢復。”