1月26日，2021年中國銀保監會工作會議上強調，嚴格落實房地產貸款集中度管理制度和重點房地產企業融資管理規定。融資管理規定就是業內所言的的房企融資“三道紅線”， 2020年8月出臺。當時，有12家房企被選作政策試點。半年過去了，這些房企過得怎樣？

華僑城的綠檔略勉強

恒大融創綠地飄紅

2020年8月，住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會，參加座談會的房企包括碧桂園、恒大、萬科、融創、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤和陽光城這12家房企。

這12家成為“三道紅線”首批試點房企，按照“三道紅線”的標準：剔除預收款后的資產負債率不得大于70%、凈負債率不得大于100%、現金短債比不得小于1倍。

按“三道紅線”，監管將試點房地產企業分為“紅、橙、黃、綠”四檔。踩中三線為紅檔，踩中兩線為橙檔，踩中一線為黃檔，一線未踩為綠檔。

公司研究室經整理發現，12家房企中，處于綠檔的房企有4家，分別是保利地產、中海地產、華潤置地和華僑城。依據新規，這4家房企的有息負債年增速不得高于15%。

這4家都是有央企或國企背景的地產公司，只是與其他3家相比，華僑城的達標略顯勉強。其中，華僑城剔除預收款后的資產負債率69.6%，僅比標準低0.4%；凈負債率96%，僅比標準低4%。

處于黃檔的房企亦有4家，分別是萬科、新城控股、中梁控股和碧桂園。這4家房企的共性都是現金短債比和凈負債率達標，僅剔除預收款后的資產負債率高于標準。這4家房企有息負債年增速，以后不得高于10%。

處于橙檔踩中兩線的僅陽光城一家，按規定，陽光城的有息負債年增速以后不得高于5%。

降負債去杠桿壓力最大的則是處于紅檔的房企，恒大、融創、綠地踩中了三道紅線，有息負債規模以2019年6月末為上限，以后不得增加。

不過，這3家房企，優先降檔的目標不盡相同。綠地選擇先降現金短債比，董事長張玉良近期表示，“先降短債比，原來預計6月份完成，現在遠遠提早了，一季度降完一條線沒問題。”而融創和恒大或許選擇先降凈負債率，恒大此前稱通過拆分物業公司上市，凈負債率下降19個百分點；花旗、瑞信等機構則預計融創可能在2020年末實現凈負債率達標。

9家房企規模降速發展

恒大7折賣房刺激銷售

“三道紅線” 出臺后，去年底監管層又對銀行房地產開發與個人房貸占比劃出“兩道紅線”，目前房企頭上已經懸著“五道紅線”，去杠桿降負債迫在眉睫。當融資端收緊，通過銷售獲得回款維持現金流，顯得更加重要。

公司研究室統計后發現，2020年，12家試點房企中銷售額加速增長的僅有3家，分別是恒大、萬科、華潤；有7家保持正增長但增速較2019年出現下降，分別是碧桂園、融創、保利、中海、陽光城、中梁控股和華僑城；還有2家銷售額下滑，分別是綠地控股和新城控股。

愛德地產研究院認為，降價促銷是降負債最直接、最有效的手段。降價促銷既可快速增加企業經營現金流，又可及時償還有息負債，降低財務成本，且現金流入對資產負債率、凈負債率以及現金短債比，都能起到良好的修復作用。

恒大銷售額加速增長，降價促銷起了不小的作用。2020年，恒大銷售均價為8945元/平方米，較2019年的1.03萬元/平方米，下降了13%，相當于2019年的房價整體打了87折。

尤其是去年9月和10月，房企的傳統銷售旺季金九銀十里，恒大推出全國樓盤7折特大優惠。9月1日至10月8日38天內，恒大累計實現銷售1416億元，創同期歷史新高。而且，2021年伊始，恒大又推出“78折買房”優惠，說是為了取得開門紅，更重要的還是為了回流現金降負債。

相比恒大，綠地控股不僅是紅檔房企，還是一家銷售額負增長的房企，且根據克而瑞的統計，2020年銷售額TOP10中，僅有綠地一家公司負增長。這家曾經全國第一的房企，2018年到2020年，銷售額分別為3875億、3880億、3583億，公司一直把4000億當做銷售目標，卻連續兩年落空。

綠地控股的銷售困境，或許與公司重心向大基建轉移有關。上海地產研究院研究員曾表示，“業績下滑或許與近幾年綠地嘗試多元化發展轉型有關。”大基建項目前期墊款多、回款周期長，對連踩三線的綠地來說，不利于高周轉拿回款。近日，綠地混改的消息再次傳出，諸葛找房分析師曾點評，綠地二次混改，與發展困境密切相關，銷售增長乏力、發展進程遲緩，負債率居高不下，綠地急需引入新的資本緩和當前的壓力。

靠財務技巧降凈負債率

中梁控股、陽光城表外負債需警惕

“三道紅線”的融資新規下，部分業內人士擔憂房企表外負債的增長，將表內債務轉移到表外，如降低并表權益，增加少數股東權益，同樣可以有效降低凈負債率。黃檔的中梁控股則值得重點關注。

中梁控股董事長楊劍曾說，“如果布局一二線城市是開大奔，布局三四線城市是開寶馬mini。你開10輛大奔，我開50輛寶馬mini，我還是大有機會。”2015年到2017年，中梁控股正是通過押注棚改，在三四線布局，憑借高周轉模式，實現銷售規模快速增長，從百億增長至649億，2018年突破千億。

高周轉模式下，2015年到2017年，中梁的凈負債率高企，根據凈負債率=（有息負債-貨幣資金）/凈資產來看，中梁凈負債率快速下降的原因離不開凈資產規模，尤其是少數股東權益的快速增長。

2016年以來，中梁的少數股東權益一直高于歸母股東權益，在房企上市公司中是比較少見的。2020年6月末，中梁控股凈資產254.7億。其中，少數股東權益165.7億，占比65%；歸母股東權益88.5億，占比35%。

然而，2020年上半年，中梁控股凈利潤22.1億，其中，少數股東凈利潤10.0億，占比45%，歸母凈利潤12.1億，占比55%。少數股東所獲凈利潤長期低于歸母凈利潤，并沒有與其權益相匹配。

民生證券研報指出，如果房企少數股東權益出現大幅波動，企業可能是明股實債集中到期回購或新的明股實債方案注入推升少數股東權益規模，如果房企“少數股東損益/凈利潤”比率與“少數股東權益/所有者權益”比率長期差別較大，此時企業存在明股實債情況的可能性較大。

同樣的現象，陽光城亦有出現。標普曾指出，“三道紅線”將有效控制行業表內財務杠桿，但房企仍有可能通過表外負債方式獲得外部資金。中梁控股雖然只踩中一道紅線，但表外負債的風險卻不容忽視。

12家房企中，有4家銷售額在2020年前十之外，分別是新城控股、陽光城、中梁控股和華僑城。其中，陽光城、中梁控股的表外負債情況或許是監管將其納入首批12家房企的原因之一。