出品｜公司研究室地產組

文｜雪巖

1月17日，萬科A的股價跳空低開4.36%，最大跌幅超過6%，當日收盤下跌3.63%。市值791億元，不到高峰時的1/5。

萬科債當天也走出類似走勢，先是大幅低開，截至收盤又多數大幅反彈，“20萬科06”漲超28%。

不過，這段時間萬科美元債與國內債券都出現大幅下跌，部分債券價格接近腰斬。

市場當日出現這種一驚一乍的走勢，或與萬科某高管出事的傳言有關：昨晚瘋傳，這位高管被公安帶走了；今天盤中，其自媒體上有消息報平安。

眼下，多家地產公司的經營正處于嚴冬，一個個被沉重的債務壓得喘不過氣來。這段時間，圍繞萬科的不利傳言也不少，這家曾經的行業龍頭，依然處于多事之秋。

過去30年，在地產圈內，萬科一向被視為優等生，不管是創始人王石在位，還是郁亮接棒，萬科對行業走勢的分析判斷，往往會以年會口號的形式表達，一旦傳出，就成為行業風向標。

這里，不妨回顧一下，郁亮接棒后萬科這些年在年會上提出的口號：

2017年，“以人本為本，創新未來”??

2018年，“活下去”

2019年：“鞏固基本盤”、“收斂聚焦”。

2020年：“管理時代紅利”。

2021年：“尊重常識、回歸常態、陣痛之后、仍有機會”

2022年：“不貪婪、不恐懼”

2023年：“上有天花板，下有保底線”，“相信萬科能夠穿越周期”

2024年：特別難，還有解；特別好，才能活！

2018年，房地產還是烈火烹油般繁榮，能在這個時候喊出“活下去”，預言行業狼來了，應該說，郁亮等人確實有先見之明。

不過，對于一家企業，不僅要看高管們怎么說，還要看他們怎么做。

按照2018年年會口號，萬科當然應該先人一步，及早收縮戰線，儲備更多糧食與棉衣過冬。

那么，現實中，萬科又是怎么做的呢？

這里，列舉一下萬科近年的拿地金額數據，或許可以窺一斑而知全豹。

2017年，拿地金額2189億元

2018年，拿地金額1316億元

2019年，拿地金額1610億元

2020年，拿地金額1349億元

2021年，拿地金額1274億元

2022年，拿地金額241億元

2023年，拿地金額384億元

2024年，拿地金額103億元

需要提醒的是，上述包括后續數據，來自公開信息，因為統計口徑等多種原因，不一定非常準確，這里引用，主要用以說明萬科在經營中的一些趨勢性變化。

應該說，在喊出“活下去”的口號后，萬科這些年拿地金額總體上確實在收斂，尤其是2018年，對比前一年出現斷崖式下滑。2017年的數據或許有歷史原因，這里僅從趨勢上加以判斷。

據圈內人分析，雖然萬科2018-2021年拿地金額都超過1000億，但按照業內所謂的拿地強度看，公司在土地儲備上確實在收縮。

換句話說，萬科有收縮動作，但從拿地金額看，動作太小，速度不夠快，更談不上大刀闊斧。

事實證明，郁亮等人還是對行業走勢太樂觀了，拿地金額在2019、2020年甚至出現反彈。

如果從那時起，萬科拿地金額就降到1000億甚至500億以下，估計也不會像現在這樣深度陷入債務困境。

此外，據圈內人說，萬科這些年拿的地，有不少是在三四線城市，一線城市土儲反而不足。顯然，公司從整體戰略上，還是對如何過冬準備不足。

事實上，雖然2018年喊出“活下去”，但郁亮們此后幾年，還是按照常規防御的思維在運作業務，有些口號更是在打氣。

比如，在萬科銷售金額出現斷崖式下跌的2020年，公司年會口號是“管理時代紅利”，給人一種很從容的感覺，看不出危機感在哪里。

直到2023年提出“上有天花板，下有保底線”，“相信萬科能夠穿越周期”，才讓外面的人感覺，公司真的遭遇危機了。

到了2024年，萬科管理層認為“特別難，還有解；特別好，才能活！”

這個口號，一看就充滿 危機感。但是，這時候已經晚了！

這里，列出萬科的年度銷售金額，可以讓人感受一下，為什么筆者認為，這家業內標桿公司，在應對前所未有的行業嚴冬時，危機處理曾多么“遲鈍”。

2017年，銷售金額為5298.8億元?

2018年，銷售金額為6069.5億元

2019年，銷售金額為?6308.4億元

2020年?：銷售金額為3761.2億元?

?2021年?：銷售金額為3773.3億元。

?2022年?：銷售金額為3669.3億元。

?2023年?：銷售金額為3761.2億元?

?2024年?：銷售金額為2460.2億元

從6000多億，到3000多億，再到2000多億，每下一個臺階前，都會徘徊兩三年，也許，正是這樣的下臺階方式，讓郁亮們失去了警惕。?

2024年業績會上，掌門人郁亮反思：“萬科很早就提出‘活下去’，但考慮的還是不夠全面！”

這次會上，萬科不僅再提活下去，強調“特別難”，而且給出了“減債1000億，賣資產股權300億”的年度量化指標。

在業內，為了應對住宅主業遲早要到來的危機，多家公司都在積極布局“第二曲線”。

這方面，萬科人也做了布局，累計投資4000億，開始發展物業、商業、長租公寓、物流等4項新業務。

可惜的是，萬科動手太遲，這4塊業務的收入，2023年在公司總營收中占比不到8%，總利潤中占比不到7%，無法對公司主營起到輸血作用。

此前，萬科對公司業務轉型成功的標尺是：第二曲線能實現50%的收入占比，50%的利潤占比。目前來看，顯然還差得很遠，

眼下，為了還債，萬科不得不賣出這些尚未長大的“雞苗”，比如上海七寶萬科廣場。

與之相比，龍湖集團2000年就試水商業地產，2010年大規模加速度布局商業；華潤集團也在2004年試水第一個商業萬象城，2014年商業地產布局全國大提速。

事實證明，萬科集團的業務轉型，動手還是太遲。

業內人士坦言，萬科還是地產好日子過久了，溫水煮青蛙，郁亮們麻痹大意啦！

更有分析人士稱，萬科過去的見識和優秀已不足以應對行業遭遇的“嚴重超預期超跌”，必須構建“新常識”，才有可能活下去！