出品｜公司研究室

文｜曲奇

內(nèi)地房企中，因管理層動(dòng)蕩不安，導(dǎo)致規(guī)模掉隊(duì)的公司，綠城中國(guó)要算一個(gè)。

3月21日，綠城中國(guó)發(fā)布2020年財(cái)報(bào)的前一天，突然發(fā)布一則執(zhí)行董事免職公告，還特意提到，董事之間的內(nèi)部存在不和。無(wú)論是宋衛(wèi)平時(shí)期，還是張亞?wèn)|時(shí)期，綠城的管理層動(dòng)蕩一直在上演。

2020年，綠城中國(guó)收入657.8億，增長(zhǎng)6.8%，歸母凈利潤(rùn)38.0億，增長(zhǎng)53.1%。但市場(chǎng)對(duì)這個(gè)成績(jī)并不買賬，財(cái)報(bào)發(fā)出后，綠城股價(jià)連跌3天，跌幅達(dá)18%。

管理層動(dòng)蕩只是冰山一角

張亞?wèn)|代表中交集團(tuán)接管綠城中國(guó)3年后，公司管理層的動(dòng)蕩還未結(jié)束。

3月21日，綠城中國(guó)發(fā)布了一則執(zhí)行董事免職公告，中交系的劉文生被免去執(zhí)行董事、提名委員會(huì)及薪酬委員會(huì)成員職務(wù)；中交系的周連營(yíng)被免執(zhí)行董事職務(wù)。公告中寫(xiě)到，周連營(yíng)曾對(duì)一名董事有意見(jiàn)，經(jīng)公司審核后，該意見(jiàn)被認(rèn)為與事實(shí)不符。

這則公告發(fā)布前，綠城中國(guó)的董事會(huì)名單中，包括張亞?wèn)|、劉文生、郭佳峰、周連營(yíng)、耿忠強(qiáng)、李駿6名執(zhí)行董事。除郭佳峰和李駿外的4人皆來(lái)自中交，李駿雖然是“老綠城人”，但他的另一個(gè)身份卻是中交的一致行動(dòng)人，只有郭佳峰才是真正的“老綠城人”，宋衛(wèi)平的股權(quán)代表。

3月22日，綠城中國(guó)委任中交系的吳文德和洪蕾為執(zhí)行董事，管理層仍由中交系主導(dǎo)。而周連營(yíng)究竟與哪一位董事有分歧，是“老綠城人”還是中交系的人，外界并不知曉。這一次綠城中國(guó)的人事變動(dòng)，只是近年來(lái)的冰山一角。

2014年，綠城面臨資金鏈面臨斷裂危機(jī)，引入戰(zhàn)略投資者融創(chuàng)。這場(chǎng)聯(lián)姻僅維持了100多天，就因雙方經(jīng)營(yíng)理念不同，以宋衛(wèi)平單方面反悔而告終。“融綠之爭(zhēng)”導(dǎo)致綠城股東和管理層動(dòng)蕩，帶來(lái)的影響是，次年綠城銷售額、收入、利潤(rùn)大幅下降。

2014年12月，綠城迎來(lái)了自己的“白衣騎士”中交集團(tuán)。中交以60.13億港元的對(duì)價(jià)，從宋衛(wèi)平手中收購(gòu)24.288%股份，與九龍倉(cāng)并列成為公司第一大股東。2015年5月，中交繼續(xù)追加投資，成為綠城單一大股東。

中交對(duì)綠城并非簡(jiǎn)單的財(cái)務(wù)投資，入股只是中交接管綠城的序幕。2018年，張亞?wèn)|以中交代表的身份空降綠城，擔(dān)任公司行政總裁。2019年7月，綠城創(chuàng)始人宋衛(wèi)平辭任董事會(huì)聯(lián)席主席，徹底離開(kāi)綠城管理層。同時(shí)，張亞?wèn)|身兼董事會(huì)主席和行政總裁，代表著中交正式全面接管綠城。

2014年到2017年，綠城因股東動(dòng)蕩錯(cuò)失了一輪房地產(chǎn)上升周期，被碧桂園、融創(chuàng)等后起之秀接連超越。

2020年3月，張亞?wèn)|說(shuō)，“人是現(xiàn)在最關(guān)鍵的節(jié)點(diǎn)，對(duì)人的建設(shè)或是未來(lái)重中之重。”但是，張亞?wèn)|主管綠城近3年，公司管理層的動(dòng)蕩還在上演。

綠城或掉入“規(guī)模陷阱”

3月22日，綠城中國(guó)發(fā)布財(cái)報(bào)后，股價(jià)連續(xù)3日下跌。3月25日收盤，公司股價(jià)9.65元/股，較22日收盤價(jià)，跌幅達(dá)18.6%。

2020年，綠城實(shí)現(xiàn)合同銷售金額2892億，同比增長(zhǎng)43%，超額完成了2500億的年度目標(biāo)。根據(jù)克而瑞的排名，2020年綠城的銷售額位列行業(yè)第8，且增速高于前7名中的任何一家公司。

張亞?wèn)|上任后，綠城重啟規(guī)模化，銷售額加速增長(zhǎng)。但綠城規(guī)模的擴(kuò)大似乎與張亞?wèn)|預(yù)期不符，也讓綠城陷入了規(guī)模陷阱之中。

2020年，綠城2892億銷售額中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售額2147億，同比增長(zhǎng)58.6%，占比74.2%；代建項(xiàng)目銷售額745億，同比增長(zhǎng)12.2%，占比25.8%。

2020年，綠城中國(guó)收入657.8億。其中，以代建業(yè)務(wù)為主的項(xiàng)目管理收入只有16.2億，占比2.4%；分部業(yè)績(jī)59.8億，項(xiàng)目管理貢獻(xiàn)了4.2億，占比7.1%。代建項(xiàng)目幫綠城做大了規(guī)模，但對(duì)收入和利潤(rùn)的提升，實(shí)際作用并不大。

除了代建，綠城沖規(guī)模的另一個(gè)辦法是與其他房企合作開(kāi)發(fā)，降低項(xiàng)目的權(quán)益占比。2020年，綠城操盤的2147億合約銷售額中，歸屬綠城的權(quán)益銷售額只有1194億，權(quán)益占比55.6%，較2019年下降1.1個(gè)百分點(diǎn)。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，TOP20房企中，10家房企權(quán)益占比在70%以上，8家房企權(quán)益占比在60%到70%之間，僅旭輝集團(tuán)和綠城中國(guó)低于60%，分別為58.0%和55.6%。

由于權(quán)益占比低，導(dǎo)致綠城少數(shù)股東利潤(rùn)持續(xù)增長(zhǎng)。2018年到2020年，公司少數(shù)股東凈利潤(rùn)分別為13.7億、14.6億、19.7億。

2020年初，張亞?wèn)|提出“2025年沖刺5000億銷售額”的目標(biāo)。在這個(gè)規(guī)劃中，張亞?wèn)|稱，壓低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊增速，綠城保持15%的增速，2025年完成3500億銷售額；房地產(chǎn)代建板塊完成1500億銷售額。

近期，張亞?wèn)|表示，2025年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的銷售目標(biāo)為4500億；代建項(xiàng)目仍為1500億。需要注意的是，綠城代建項(xiàng)目銷售額增速逐年下降，若以2020年12%的速度發(fā)展，想要在2025年完成1500億的銷售目標(biāo)，略難。

實(shí)際上，2020年，綠城又走回了賣房的老路，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售額同比增長(zhǎng)58.6%，較2019年提高24.8個(gè)百分點(diǎn)。或許，這也是張亞?wèn)|將地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售目標(biāo)提高到4500億的原因。

永續(xù)債頑疾難解

張亞?wèn)|上任后，將綠城分為三個(gè)階段，2020年前為“康復(fù)期”，2020年到2022年為“健身期”，2023年到2025年為“加速期”。已進(jìn)入“健身期”的綠城還未“康復(fù)”。

對(duì)照“三道紅線”標(biāo)準(zhǔn)，2020年末，綠城剔除預(yù)售款的資產(chǎn)負(fù)債率71%，凈負(fù)債率66%，現(xiàn)金短債比2.0。數(shù)據(jù)上看，僅剔除預(yù)售款的資產(chǎn)負(fù)債率小幅過(guò)線，處于監(jiān)管劃定的“黃檔”房企之列。

綠城的債務(wù)情況看起來(lái)不錯(cuò)，實(shí)際上是美化后的。2020年末，綠城中國(guó)的永續(xù)債規(guī)模為206.2億，較2019年末減少6.1億。永續(xù)債“明股實(shí)債”的屬性，可以降低負(fù)債率，卻也因要支付利息，嚴(yán)重侵蝕公司的凈利潤(rùn)。2020年，綠城對(duì)永續(xù)債派息13.2億，同比增長(zhǎng)2.8%。永續(xù)債規(guī)模下降，但分配的利潤(rùn)在增多。

綠城中國(guó)2020年的業(yè)績(jī)會(huì)上，執(zhí)行總裁耿忠強(qiáng)將永續(xù)債形容為一把雙刃劍。他表示，永續(xù)債全部用于集團(tuán)的投拓，用于經(jīng)營(yíng)發(fā)展，在某種程度上，永續(xù)債亦優(yōu)化了集團(tuán)資本結(jié)構(gòu)，取得了更大的融資空間，更大地支持了公司的發(fā)展。

同時(shí)，耿忠強(qiáng)也認(rèn)同了永續(xù)債侵蝕利潤(rùn)的觀點(diǎn)，“因?yàn)橛览m(xù)債，確確實(shí)實(shí)我們要支付一部分成本，2020年，境內(nèi)永續(xù)債的利率6.07%，全年永續(xù)債的利率為7.12%，這是我們使用永續(xù)債的代價(jià)。”

融資環(huán)境收緊，耿忠強(qiáng)稱，綠城發(fā)展的應(yīng)對(duì)之策包括主動(dòng)控制債務(wù)規(guī)模、提升銷售匯款、合理排布投資計(jì)劃、提升運(yùn)營(yíng)效率，以及嚴(yán)控各項(xiàng)費(fèi)用的支出。

提升運(yùn)營(yíng)效率，也就是高周轉(zhuǎn)。宋衛(wèi)平時(shí)代，綠城以品質(zhì)聞名，求質(zhì)不求量。張亞?wèn)|時(shí)代，綠城選擇了高周轉(zhuǎn)。張亞?wèn)|提出“5912”的周轉(zhuǎn)目標(biāo)，即5個(gè)月開(kāi)工、9個(gè)月開(kāi)盤、12個(gè)月現(xiàn)金流回正。

最近幾年，杭州綠城富春玫瑰園、青島綠城郁金香岸、即墨中航綠城理想城等項(xiàng)目，因?yàn)橥饬⒚骈_(kāi)裂、房屋滲水、墻體空鼓等問(wèn)題登上中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)發(fā)布的百?gòu)?qiáng)房企項(xiàng)目工程質(zhì)量黑榜。2020年3月，據(jù)杭州樓市頭條報(bào)道，在綠城的大本營(yíng)杭州，眾多業(yè)主冒雨維權(quán)，部分人卻連門都沒(méi)進(jìn)去。

張亞?wèn)|從2018年5月空降綠城，到一年后卸去在中交的一切身份，變成一個(gè)純粹的綠城人管理公司。如何平衡規(guī)模與利潤(rùn)、高周轉(zhuǎn)與房屋品質(zhì)，是張亞?wèn)|需要解決的難題。如今，在綠城待了3年的張亞?wèn)|，需要成績(jī)向中交、向市場(chǎng)證明自己的能力。（完）