出品|公司研究室地產(chǎn)組

文|曲奇

你圖他高息，他圖你本金。

3月25日，鴻坤金服突然被曝出30億理財(cái)無法兌付，涉及上千位投資者。據(jù)悉，鴻坤金服是鴻坤資產(chǎn)旗下的社區(qū)金融產(chǎn)品，以業(yè)主為客戶群募集資金用于支持鴻坤集團(tuán)業(yè)務(wù)開發(fā)。

鴻坤金服違約將鴻坤集團(tuán)的危機(jī)暴露了出來，而在2021年末，鴻坤集團(tuán)旗下的鴻坤地產(chǎn)就已經(jīng)對債務(wù)進(jìn)行展期，當(dāng)時(shí)鴻坤系的現(xiàn)金流就已經(jīng)很緊張了。

目前，鴻坤系的危機(jī)不僅在于理財(cái)端和債務(wù)端，由于資金緊張，鴻坤地產(chǎn)在天津的項(xiàng)目鴻坤花語已停工多時(shí)，有業(yè)主反映該項(xiàng)目或有延期交付的風(fēng)險(xiǎn)。如今，保交付是地產(chǎn)行業(yè)的重中之重，鴻坤集團(tuán)面對的問題十分棘手。

01毫無誠意的兌付方案

鴻坤金服理財(cái)暴雷引起了不小的關(guān)注，據(jù)媒體報(bào)道，鴻坤金服所涉及的理財(cái)額在30億元左右。

3月31日，鴻坤集團(tuán)對此事做了公開回應(yīng)。鴻坤集團(tuán)表示，受當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)形勢及疫情的影響，公司根據(jù)自身實(shí)際經(jīng)營情況，決定主動(dòng)停止相關(guān)投資業(yè)務(wù)，良性退出。鴻坤集團(tuán)稱，本次主動(dòng)關(guān)停兌付是為了及時(shí)控制風(fēng)險(xiǎn)，保障投資人的權(quán)益。

目前，鴻坤金服已經(jīng)停止運(yùn)營，APP和官網(wǎng)已下架全部理財(cái)產(chǎn)品。鴻坤集團(tuán)的兌付方案分兩種：一種是現(xiàn)金兌付；另一種是實(shí)物資產(chǎn)兌付。但根據(jù)《財(cái)經(jīng)天下》披露的兌付方案細(xì)節(jié)，鴻坤集團(tuán)卻沒有表現(xiàn)出絲毫的誠意。

現(xiàn)金兌付方案根據(jù)投資額分檔兌付：

10萬元及以下投資者可直接在鴻坤金服APP進(jìn)行線上簽約，10個(gè)工作日內(nèi)全額兌付；

10萬元以上至20萬元（含）的投資者，在現(xiàn)場簽約后3年內(nèi)完成兌付；

20萬元以上的投資者在4年內(nèi)可完成兌付。

這是一份非常照顧小額投資者的兌付方案，但對鴻坤金服的投資者而言卻充滿了“偽善”。網(wǎng)上流傳的一張圖片顯示，鴻坤金服的資產(chǎn)中，百萬以上客戶的金額占63.3%，10萬到100萬金額占36.3%，10萬以下客戶金額僅占0.4%。

綜合目前的信息判斷，鴻坤金服的方案僅保障了極少數(shù)投資者的本息，絕大部分投資者要等上3-4年才能拿回本息，而在等待的時(shí)間中可能會(huì)發(fā)生很多意外狀況，最終拿回本息的時(shí)間還要更長。

鴻坤集團(tuán)董事趙偉豪表示：“此次兌付的原則是本息全兌，公開透明。本著對投資人負(fù)責(zé)、對社會(huì)負(fù)責(zé)的原則，鴻坤絕不逃避、不推卸、不躺平。”在公開違約后，鴻坤集團(tuán)以極小的代價(jià)維護(hù)了企業(yè)形象，但對上千名投資者來說卻損失了實(shí)實(shí)在在的積蓄。

02違約苗頭早已出現(xiàn)

鴻坤集團(tuán)于2002年在北京成立，集團(tuán)業(yè)務(wù)可分為鴻坤資本、鴻坤產(chǎn)業(yè)、鴻坤文旅和鴻坤地產(chǎn)四大業(yè)務(wù)板塊，業(yè)務(wù)涉及金融投資、地產(chǎn)開發(fā)、旅游等領(lǐng)域。

實(shí)際上，在這次鴻坤金服爆雷前，鴻坤系的違約苗頭便已出現(xiàn)。2021年12月，鴻坤地產(chǎn)就“19鴻坤01”債券與債權(quán)人達(dá)成展期協(xié)議。

19鴻坤01債于2019年11月19日在上交所上市，計(jì)息日期是2019年11月22日。按照回售協(xié)議，投資者有權(quán)選擇在第2個(gè)和第3個(gè)年度付息日將持有的本期債券全部或部分按面值回售給發(fā)行人。2021年11月22日和2022年11月22日也就是該債券的回售支付日。

然而，2021年11月末，聯(lián)合資信突然將鴻坤地產(chǎn)及18鴻坤01、18鴻坤03和19鴻坤01的信用等級(jí)下調(diào)至AA-，預(yù)示著鴻坤地產(chǎn)的財(cái)務(wù)和經(jīng)營狀況出了問題。

接著，2021年12月22日，鴻坤地產(chǎn)公告稱，已與19鴻坤01債權(quán)人達(dá)成展期協(xié)議，將于2021年12月22日，回售登記部分本金的20%及應(yīng)付利息，于2022年11月22日，回售剩余80%的本金及利息。

簡單來說，鴻坤地產(chǎn)應(yīng)該在2021年12月準(zhǔn)備好回售債券的資金，但由于資金鏈緊張無法全額回售，便選擇了展期操作。

從鴻坤地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債表也可以看出一些端倪，2021年6月末，鴻坤地產(chǎn)的貨幣資金為30.40億，而公司短期有息負(fù)債合計(jì)為35.99億。在“三道紅線”中，現(xiàn)金短債比是最容易達(dá)標(biāo)的，但鴻坤地產(chǎn)卻連現(xiàn)金短債比都不符合要求，說明鴻坤地產(chǎn)已經(jīng)是一家較為危險(xiǎn)的公司了。

03天津項(xiàng)目或有延期交付風(fēng)險(xiǎn)

如今，債務(wù)違約的地產(chǎn)商是越來越多，這便會(huì)導(dǎo)致出現(xiàn)爛尾樓的風(fēng)險(xiǎn)。而住房是民生之要，住房交付也是消費(fèi)者最為關(guān)切的問題，更是政策關(guān)注的焦點(diǎn)。2022年，保竣工、保交付是地產(chǎn)行業(yè)的重中之重。然而，鴻坤地產(chǎn)的部分項(xiàng)目已經(jīng)出現(xiàn)了停工，并有延期交付的跡象。

鴻坤集團(tuán)高管賀光明曾表示，“2022年的交付工作比往年要壓力大很多，不僅有來自大環(huán)境和業(yè)主的壓力，還有還有來自內(nèi)部的壓力。”據(jù)消費(fèi)日報(bào)網(wǎng)報(bào)道，2021年，鴻坤集團(tuán)實(shí)現(xiàn)交付面積151.57萬平方米，共計(jì)交付10523戶，涉及到北京、天津、懷來、宜昌、香河、涿州等10多個(gè)項(xiàng)目。鴻坤集團(tuán)2022年預(yù)計(jì)的交付面積將高于上一年，也就是高于150萬方。

近期，多個(gè)天津薊州區(qū)鴻坤花語業(yè)主在平臺(tái)投訴稱，該項(xiàng)目從2021年9月份開始一直停工，距離交房只有6個(gè)月時(shí)間，但還有大面積施工未完成，已有延期風(fēng)險(xiǎn)。薊州區(qū)的相關(guān)部門回復(fù)，項(xiàng)目方表示因資金問題暫時(shí)不能復(fù)工。

根據(jù)備案信息，鴻坤華語的開發(fā)商是北京鴻坤偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，鴻坤集團(tuán)的實(shí)際控制人趙偉豪擔(dān)任公司董事。根據(jù)天眼查，2022年3月4日，趙偉豪控制的北京合潤資產(chǎn)管理有限公司被司法凍結(jié)2970萬元。

從鴻坤地產(chǎn)債務(wù)展期、鴻坤金服理財(cái)不能兌付，以及趙偉豪的公司被司法凍結(jié)等種種跡象來看，鴻坤系公司的風(fēng)險(xiǎn)都比較高。目前，保兌付、保交付是鴻坤系和趙偉豪需要盡全力解決的問題。