1月17日，國家統(tǒng)計(jì)局披露了2023年12月份與全年房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)，一言以蔽之：

沒有最冷，只有更冷。

01 調(diào)整停不下來

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：

2023年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資110913億元，比上年下降9.6%；其中，住宅投資83820億元，下降9.3%。

來源：國家統(tǒng)計(jì)局

這一數(shù)據(jù)，自2022年4月份轉(zhuǎn)負(fù)以來，一直沒有回過正，期間雖有跌幅收窄的時(shí)段，但也僅僅是收窄而已，沒有改變投資下行的局面。

這意味著，房地產(chǎn)市場(chǎng)的拿地、開工積極性持續(xù)下降了近兩年時(shí)間。

從財(cái)政部公布的拿地?cái)?shù)據(jù)和國家統(tǒng)計(jì)局公布的開工面積數(shù)據(jù)可以說明一切。

全年賣地收入數(shù)據(jù)財(cái)政部尚未公布，暫且仍看去年前11個(gè)月的數(shù)據(jù)。

2023年前11個(gè)月，國有土地使用權(quán)出讓收入42031億元，同比下降17.9%。 

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：財(cái)政部

2022年賣地收入下跌了23.2%。

開工面積方面。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年房屋新開工面積12.06億平方米，同比減少了39.4%。其中新開工住宅面積8.81億平方米，同比下降了39.8%。

來源：國家統(tǒng)計(jì)局

2023年，繼續(xù)跳水。

房屋新開工面積95376萬平方米，下降20.4%。其中，住宅新開工面積69286萬平方米，下降20.9%。

看到賣地不斷減少、開工面積不斷跳水，很多人可能會(huì)擔(dān)心往后幾年商品房供應(yīng)短缺，會(huì)引發(fā)新一輪房?jī)r(jià)上漲。

這個(gè)問題，我之前專門撰文分析過，純屬多慮。

大家忽略了一個(gè)根本問題，那就是過去十幾年快速城市化過程中建了多少房子，庫存量有多大。

僅從2005年至今來看。2005年至今19年中，開工面積大于銷售面積的年份有13年。前者小于后者的年份有6年。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：國家統(tǒng)計(jì)局

2005年至今年11月末，新開工面積218.6億平米，銷售面積203.5億平方米。

新開工面積累計(jì)比銷售面積還多出15.1億平方米。如果明年的銷售面積跌至10億、9億乃至8億平方米，那即便全國一套房不再增加，也可以再賣超過一年半。

這還只是2005年以來的數(shù)據(jù)。

事實(shí)上，從1998年房改至今，浩浩蕩蕩的城市化，一二三四五線城市的住宅建筑拔地而起，我們房屋整體供應(yīng)量已經(jīng)嚴(yán)重過剩。

黃奇帆曾透露，中國房子嚴(yán)重過剩，沒有必要繼續(xù)修建，沒有需求了。20%的人口建造了全世界50%的房子。

02 房地產(chǎn)銷售跌至“雙11”

國家統(tǒng)計(jì)局披露：

2023年，商品房銷售面積111735萬平方米，比上年下降8.5%，其中住宅銷售面積下降8.2%。商品房銷售額116622億元，下降6.5%，其中住宅銷售額下降6.0%。

來源：國家統(tǒng)計(jì)局

分區(qū)域來看，各區(qū)域無論是房地產(chǎn)投資、商品房銷售面積還是銷售額，均在調(diào)整。

房地產(chǎn)開發(fā)投資，東北跌幅第一，2023年下跌了24.5%，很明顯，低迷的市場(chǎng)，加重投資不過山海關(guān)的情緒。

西部跌幅第二，中部跌幅第三，東部跌幅第四。

來源：國家統(tǒng)計(jì)局

商品銷售面積方面，中部跌幅第一，西部次之，東部第三，東北第四。

商品房銷售額，中部跌幅第一，東北次之，東部第三，西部第四。

這些數(shù)據(jù)再次佐證了，如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)，無論怎么都托不起來，頂多降低下跌速度而已。

2022年，中國的商品房銷售面積和銷售已經(jīng)從“雙18”調(diào)整至“雙13”，即銷售面積18億平方米、銷售額18萬億元分別調(diào)整至13億平方米、13萬億元左右。

而市場(chǎng)預(yù)測(cè)，2023年會(huì)跌至“雙12”。如今數(shù)據(jù)公布，商品房銷售面積跌至11.17億平方米，銷售額跌至11.66萬億元，跌至“雙11”。

這并不是底。

國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普去年年末發(fā)布的《報(bào)告》認(rèn)為，2024年仍是房地產(chǎn)銷售的筑底之年，但市場(chǎng)也不會(huì)再度大幅下跌，預(yù)計(jì)全年商品房銷售額同比下降5%左右。

另一家評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)則表示

2024年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售額將繼續(xù)下降，但降幅將縮小至0-5%，對(duì)應(yīng)10萬億元左右的銷售體量。房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)再像前兩輪周期有明顯反彈，而是會(huì)步入一個(gè)緩慢下行的新常態(tài)。

兩個(gè)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的預(yù)測(cè)，表述方式有所不同，但觀點(diǎn)基本一致：那就是未來的市場(chǎng)規(guī)模會(huì)降到10萬億。緩慢下行會(huì)是常態(tài)。

之前有專家預(yù)測(cè)，未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)，可能最終會(huì)在房屋老舊之下的自然更迭需求和改善需求平衡之下，維持在10萬億級(jí)別。

10萬億，我認(rèn)為還是偏樂觀了。

因?yàn)椋?

一方面，人口下降速度在加快。

1月17日，國家統(tǒng)計(jì)局披露了最新人口數(shù)據(jù)。

2023年年末全國人口（包括31個(gè)省、自治區(qū)、直轄市和現(xiàn)役軍人的人口，不包括居住在31個(gè)省、自治區(qū)、直轄市的港澳臺(tái)居民和外籍人員）140967萬人，比上年末減少208萬人。

人口已經(jīng)二連跌，反映在各城市身上，必定是人口下跌的城市數(shù)量不斷擴(kuò)大。

人口減少，意味著需求減少。

另一方面，保障房、商品房雙軌制時(shí)代已經(jīng)到來。

未來保障房會(huì)分流掉商品房市場(chǎng)一半以上的需求。

多次強(qiáng)調(diào)，往后的商品房市場(chǎng)需求會(huì)進(jìn)一步減弱。

而且，保障房是政府主導(dǎo)，供應(yīng)量在未來幾年會(huì)呈井噴狀。你覺得房子還會(huì)少嗎？

03 70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)全線下降

接著看房?jī)r(jià)。

國家統(tǒng)計(jì)局披露的70個(gè)大中城市12月份房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示：

第一，新房62個(gè)城市環(huán)比下跌，比上月下跌數(shù)量增加了3個(gè)，下跌面積進(jìn)一步擴(kuò)大。

第二，二手房全線下降。

繼2023年11月份創(chuàng)造的無一城上漲歷史之后，12月份新的歷史又被創(chuàng)造了。

11月份的無一城上漲是69個(gè)城市下跌，1個(gè)城市持平。

12月份，同樣也是無一城上漲，70個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格，環(huán)比全部下跌。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：國家統(tǒng)計(jì)局

國家統(tǒng)計(jì)局每月公布的70個(gè)大中城市數(shù)據(jù)，采取的是抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)，調(diào)查的雖然是70個(gè)一二三線城市，但卻是反映全國情況。

這意味著，全國基本如此。

70個(gè)大中城市中，二手的環(huán)比跌幅第一的是武漢，其次是徐州、廣州、成都、襄陽。后知后覺的成都、西安終于跟上了腳步。

同比跌幅第一的是徐州，其次是廈門、吉林、泉州、鄭州。這意味著，70個(gè)大中城市的價(jià)格，價(jià)格至少低于一年前。

之所以說至少，是因?yàn)楹芏喑鞘械膬r(jià)格，回到了很多年前。

比如牡丹江，已經(jīng)倒回至十多年前。和鶴崗一樣，牡丹江同樣是資源枯竭而不斷下行的城市，只是鶴崗沒有被納入統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)而已。

有人統(tǒng)計(jì)過一些房?jī)r(jià)倒回七八年前乃至十年前的城市。比如吉林省吉林市、山東威海乳山市（縣級(jí)市）、四川達(dá)州、甘肅玉門、黑龍江齊齊哈爾。

重點(diǎn)城市中，深圳的均價(jià)已經(jīng)回到了2018年。

樂有家數(shù)據(jù)顯示，目前深圳的二手房均價(jià)跌至6.5萬元/平方米，比2021年歷史最高點(diǎn)8.3萬元/㎡跌幅22%，比2022年跌12%。

房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入了黑鐵時(shí)代。目前各城市都已經(jīng)進(jìn)入了買方市場(chǎng)。

購房建議，仍是三條觀點(diǎn)：

第一，高位站崗的炒房客，能現(xiàn)在賣掉的，不要拖，越拖虧損越大。已經(jīng)賺到甜頭的炒房客，應(yīng)該見好就收，否則當(dāng)初憑運(yùn)氣賺到的錢，未來會(huì)憑本事全都吐出來。

第二，至于只有一套房的中產(chǎn)家庭，未來要做的，是盡一切可能降低剛性債務(wù)，收縮家庭的債務(wù)表。

第三，對(duì)于有自住、小孩上學(xué)、結(jié)婚需求的硬剛需來說，挑到好的房子，如果收入能夠負(fù)擔(dān)得起，可以買。沒有硬需求的人，不用急。