本文系基于公開資料撰寫，僅作為信息交流之用，不構成任何投資建議。

出品|公司研究室地產組

文|曲奇

上半年，地產行業(yè)下行壓力持續(xù)，多數(shù)房企半年報業(yè)績大幅下滑。

千億房企金科股份上半年銷售額下滑近六成，利潤由盈轉虧。此外，短期債務壓力沉重的金科股份，目前已經有多只債務進行展期，無法按時兌付。盡管金科在半年報中多次提到把“保交樓”作為經營原則，但仍有業(yè)主反映金科多個項目停工已久，或無法按時交付。

01.“甩貨”賣房業(yè)績大幅下滑

2022年上半年，盡管房地產調控政策寬松力度不斷加大，但房地產市場下行壓力持續(xù)，銷售表現(xiàn)依舊低迷，行業(yè)流動性困境未得到有效緩解。

上半年，全國商品房銷售面積6.89億平方米，同比下降22.2%；商品房銷售額6.61萬億，同比下降28.9%，市場整體的供求和成交均無明顯改善，規(guī)模房企上半年整體目標完成情況不及預期。

現(xiàn)金流遇到困難的金科股份，銷售額下滑幅度高于大盤。上半年，金科合同銷售額417億，同比下滑59%，新業(yè)務代建項目銷售額41億。

上半年，金科實現(xiàn)銷售回款536億，銷售回款率超100%，經營性現(xiàn)金流凈額87.30億，同比增長247.20%。

對于如此高的回款率，金科在半年報中解釋稱，“公司為刺激銷售回款，采取促銷及專項去庫存等措施。”

以金科在重慶市的住宅項目璧山·天壹府為例，該項目金科權益占比79.46%。2022年上半年，該項目銷售面積為3.20萬平方米，銷售額為1.78億，銷售均價為5563元/平方米。而2021年同期，該項目銷售面積4.00萬平方米，當期銷售額3.29億，均價8227元/平方米。

僅隔一年時間，重慶的璧山·天壹府項目的銷售均價下滑了32%，而這僅僅是一個縮影。

對債務壓力沉重的金科來說，選擇大幅降價的方式刺激銷售，或許是獲取現(xiàn)金最直接的辦法，這也讓金科上半年的經營現(xiàn)金流凈額實現(xiàn)大幅增長。

而金科這種做法，或許就是美的置業(yè)管理層所說的“大規(guī)模、大幅度的甩貨行為”。金科在財報中也提到，這種刺激銷售回款的措施導致毛利率和投資收益降低。

地產板塊不到5%的毛利率，導致金科上半年業(yè)績由盈轉虧。

2022年上半年，金科收入313.22億，同比下降28.77%，地產銷售毛利率4.38%，同比下降14.63個百分比，歸母凈利潤-14.37億，去年同期為37.05億。

02.部分債務展期亟需引進戰(zhàn)投

金科的問題主要集中在債務端。

盡管上半年，金科進一步壓降有息負債規(guī)模，由上年末的806.10 億下降至673.68億，壓降規(guī)模約132億，但金科一是沒有達到“三道紅線”的要求，更重要的是短期債務壓力非常大。

根據(jù)半年報，2022年6月末，金科短期借款及一年內到期的非流動負債合計為360.56億。以當期的有息負債規(guī)模來計算，短期債務占比超過一半，長短期債務比0.87，這樣的債務結構導致金科在接下來的一年內債務壓力非常沉重。

而2022年6月末，金科的貨幣資金只有211.8億，現(xiàn)金短債比0.59遠低于1，短期資金缺口高達148.76億。

上半年，金科成功發(fā)行15億元“22 金科 01”公司債券，但這個規(guī)模的融資額度對金科而言還不能“止渴”。

在融資渠道不能進一步打開的情況下，金科僅靠銷售端“以量換價”的努力是很難填補資金缺口的。

目前，金科部分債務已構成技術性違約，“19金科03”、“20金科03”、“21金科地產SCP003”、 “20金科地產MTN001”、“20金科地產MTN002”和應收賬款ABS等債券進行了展期。

金科跟債權人商量延期本息兌付時間，以時間換空間完成自救。

不過，依金科當前的情況看，金科不僅要“自救”，更需要“他救”。

金科在財報中表示“公司成立專項工作小組，正在積極推動包括國資平臺在內的戰(zhàn)略投資者引進工作。”

金科作為重慶市的頭部房企，在5月中旬出現(xiàn)債務展期傳聞時，澎湃新聞曾報道稱，重慶市政府對金科集團制定了相關紓困措施。具體措施包括：

1.分批發(fā)放紓困資金，以借款和質押項目股權的形式給到金科，目前已有3億元紓困資金到位；

2.牽頭重慶市的國企入股金科，正在接觸的入股對象包括重慶市兩江新區(qū)的平臺公司；

3.階段性入股金科的項目公司，給項目增信背書，方便銀行貸款。

金科若能引進國資戰(zhàn)略投資者，還有望渡過當下的難關。

03.多地項目被曝已停工多時

今年7月，“保交樓”首次被寫入政治局會議文件，意味著“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”將是2022年下半年住建領域的主線，也是房企的第一要務。

金科在財報中提到，“報告期內，公司始終堅持把‘保交樓’作為經營原則，差異化鋪排復工方案，建立復工復產監(jiān)控機制，專款專用保交付。”

中報數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，金科交付項目98個，總交付批次118個，總交付體量達626萬平方米。其中，住宅交付總套數(shù)32693戶，提前交付項目49個。

不過，在微博、小紅書等社交平臺上，仍有部分金科業(yè)主發(fā)文稱自己購買的房子停工已久或延期交付，停工的項目在沈陽、天津、郴州、廣西等多地。

一位購買了郴州·金科郡的業(yè)主在微博上稱，“郴州金科郡樓盤預售資金被金科總部挪用”。該樓盤四期項目均已停工，一期項目或無法按時交付。

公開信息顯示，郴州·金科郡項目占地面積87200平方米，建筑面積241579平方米，規(guī)劃用戶1585戶。

根據(jù)金科的財報，2021年半年報里，在“存貨—開發(fā)成本”的明細中寫到，郴州·金科郡的開工時間為2020年3月，預計竣工時間為2022年5月，預計總投資額12.90億。

而在2022年半年報里，“存貨—開發(fā)成本”的明細中將郴州·金科郡的預計竣工時間已推遲到2023年。此外，項目預計總投資額也由12.90億縮減至11.06億。

在合同負債—預收房款明細中，2022年6月末，郴州·金科郡項目的預收款為11.26億。不過，有業(yè)主在“問政湖南”的網(wǎng)站上反映，“金科郡項目2020年開始銷售，2022年2月才設立監(jiān)管賬戶，這之前的預售款基本被調走，進入監(jiān)管賬戶的資金只有2000多萬。”

2022年6月末，金科的在建項目約370個，全年新開工面積約115萬平方米，在建面積約5479萬平方米。復工復產保交樓不應成為一句空話。