2022年的土地財政怎么樣？

前一陣子，財政部公布了2022年前11個月的財政收支，大家最關心的土地出讓金收入是51174億元，同比下降了24.4%。

這是啥水平呢？

2021年，土地收入創(chuàng)造了歷史高峰，達到87051億元，與2022年前11個月的數據相比，有3.6萬億的差額，如果按2021年12月份的突擊賣地狀況估算，2022年的土地收入預計同比減少2萬億。

如果參考300個重點城市的數據，就更不樂觀，2022年，這300個重點城市的土地出讓金為4.13萬億元，同比下降了27.73%，按此推算，全國賣地收入比2021年少2.3萬億。

值得指出的是，這還是在大力托市的情況下取得的成績。大家都知道，2022年買地的主力軍是央企、大國企、地方城投公司。

原因很簡單，一方面是央企國企和地方真的有錢，由于身份加持，銀行也愿意貸款，現金流充裕，就有買地的沖動，另一方面是此前買地的大金主民企去年是真的慘，暴雷的不少，民企別說融資了，就是“活下來”都得用盡全部力氣了，面對著巨額債務，很多企業(yè)只能保現金流了，于是在賣房上，那真的是花樣百出，大蒜小麥換首付、買房送豬、“首年零月供”……

一通操作下來再看上市地產公司市值，都跌回老家了。這還哪有力量再去買地呢？

暴跌的土地收入，對應的是巨大的財政壓力，再加上核酸等疫情期間的巨大支出，即便是拼命賣地，也抵不上財政上的虧空，往年的財政壓力都在廣東、江蘇、浙江、山東這些經濟大省的身上，其他省份基本只能依靠轉移支付，而今年，這些傳統(tǒng)大省也是壓力山大，能自給已屬不易。

所以在去年尾聲，各地方在賣房上真的很用力，但大局難改。

于是，很多人開始畫餅了，有經濟學家說，2023年，被壓抑的房地產需求得到恢復，“作為消費品的房地產或將出現上漲甚至報復性反彈”。

他為啥這么說呢？

可能是看到了剛剛經歷過一次政策大掉頭。

2022年以來，全國300多個城市發(fā)布了近1000條調控政策。

進入年底的時候，各種救市政策炸場，尤其是央行和銀保監(jiān)會的一個文件，6個大項16個小項，各種金融政策，后來更是信貸、債券、股權“三支箭”，支持力度也是空前，坊間稱其為“史詩級救市”。

而隨著政策的逐漸落地，能看到的“錢”就更多了。

信貸方面，有60多家銀行落實政策，積極向房企授信，總額度超過了4.8萬億，而獲得授信的房企達到了120多家，萬科、綠城獲得的授信額度超過4000億，碧桂園3000億，美的置業(yè)1000億。

債券方面，11月以來，民企債券意向發(fā)行規(guī)模超千億元，通過增信擔保已發(fā)行的債券共10筆，融資總額83.3億元，民企及混合所有制企業(yè)發(fā)行的無擔保信用債共51億元。

而股權方面，證監(jiān)會優(yōu)化調整股權融資，房企的配股、增發(fā)已經開始了，連華夏幸福都能沾到光，而“借殼上市”也在12年后重啟，殼資源都經歷了一波漲停。

從限制到扶持，180度的掉頭，從中央到地方一再重申一件事：房地產重回支柱產業(yè)地位。

而報復性買房的邏輯是，支柱嘛，肯定是排在內需的第一位，從投資屬性變回消費品屬性后，此前的大量需求被壓抑，2023年會實現報復性反彈，帶動2023年的房地產消費復蘇。

“報復性買房”會發(fā)生嗎？極大的可能性是，不會。

2022年賣了多少房子呢？

統(tǒng)計局數據顯示，前11個月，商品房的銷售面積12.13億㎡，同比下滑了23.3%，銷售金額11.86萬億，同比下滑26.6%，如果按這個數字來計算，銷售均價9777元，已經低于2020年。

市場的千億房企已經從高峰的43家跌到了20家，百億房企從112家又減少了50家，收縮已經成為房企的主旋律。

有機構預測，經過2022年底銷售沖刺，2022全年的銷售面積或將達到14億㎡，銷售額14萬億，如果能夠達到的話，與2021年相比，也少賣了4.19萬億。

這4.19萬億，是被壓抑的需求，還是消失的需求，話都得分開講。

2022年前11個月，房地產新開工面積11.2億㎡，雖然同比下滑了38.9%，但是這些新開工的房子，如果按100㎡/套折算，也有1000多萬套，而截至11月底，全國的還有5.5億㎡的庫存，又是550多萬套。

盤子越來越大，能接盤的人卻越來越少。

2021年，出生人口1062萬，而凈增人口只有48萬，2022年的官方人口數據還沒出，如果參考2021年的12%下滑速度，再考慮疫情的影響，2022年出生人口預計不足千萬。

而進一步攀升的死亡率，以及疫情帶來的超額死亡，2022年中國將首次出現人口負增長，而在更長久的未來，這種趨勢可能沒法逆轉，日韓的例子已經擺在那里了。

現在的銷售，依然瞄準的是城鎮(zhèn)化的空間，一門心思把房子賣給農民，而城鎮(zhèn)化的空間，也在逐漸見頂，新政策不是要繁榮農村，鼓勵有志青年到農村去嗎？

經過這幾年的市場教育，大家都意識到，真正有投資價值的城市已經不多了，而這些城市的通病是，房價已經漲上去了，你說這些城市的房產是消費品，那你肯定是在開玩笑。

其實說一千道一萬，報復性賣房最大的敵人，還是收入。

本質上，最大的困擾就是一個字：錢。

雖然這幾年的銀行信貸在逐漸放松，現在的利率已經與歐美地區(qū)倒掛，現在可以說，利息已經很便宜了。

但是，收入跟不上啊。

就在前幾天，央行公布了2022年四季度的儲戶調查報告，收入感受指數是僅次于2020年Q1的低點，而收入信心指數則是近年來的最低值，而就業(yè)感受指數和就業(yè)信心指數，均為近年新低。

所以，在這種預期之下，存錢已經成為大家共同的選擇，去年居民儲蓄增加了10萬億，內心戲都是：手里有錢，心里不慌。

投資的在為套牢困擾，吃死工資的，在想方設法保住飯碗，順帶著還要被“做副業(yè)”割韭菜，第一批還不起房貸的，房子已經被銀行收回去拍賣了，順帶著還因為不夠覆蓋貸款，再賠一筆錢。

“這個時候你跟我說買房？你莫不是在逗我？”

即便現在防控放松，全國著力恢復經濟，但經濟不會立馬被修復，收入不會瞬時增加，有需沒錢，還是剛需嗎？

“丈母娘買房”、“生娃買房”也是剛需，但是看看現在適婚年齡人群和育齡人群，還結婚嗎？還生孩子嗎？

房住不炒，是為民生，而民生的基礎，就是對未來有信心。

其實，在央行的調查里面，其實大家也表明了自己的態(tài)度，對下一季度房價，14.0%的居民預期“上漲”，53.7%的居民預期“基本不變”，18.5%的居民預期“下降”，13.8%的居民“看不準”。

半數以上的居民預期是“基本不變”，與政策預期其實是一致的。

穩(wěn)定發(fā)展，就是房地產市場發(fā)展的主旋律。

當然了，在2022年，房地產市場經過一波風險出清，再加上各種扶持政策加持下，房地產行業(yè)還是會有一定的局部復蘇跡象的，畢竟真金白銀砸進去，也要弄出點響動來。

但，傳說中的“報復性消費”、“報復性買房”，大概還是只會出現在傳說里。

能不折騰、少折騰、活下去，才是正題。