2022年的土地財(cái)政怎么樣？

前一陣子，財(cái)政部公布了2022年前11個(gè)月的財(cái)政收支，大家最關(guān)心的土地出讓金收入是51174億元，同比下降了24.4%。

這是啥水平呢？

2021年，土地收入創(chuàng)造了歷史高峰，達(dá)到87051億元，與2022年前11個(gè)月的數(shù)據(jù)相比，有3.6萬(wàn)億的差額，如果按2021年12月份的突擊賣(mài)地狀況估算，2022年的土地收入預(yù)計(jì)同比減少2萬(wàn)億。

如果參考300個(gè)重點(diǎn)城市的數(shù)據(jù)，就更不樂(lè)觀，2022年，這300個(gè)重點(diǎn)城市的土地出讓金為4.13萬(wàn)億元，同比下降了27.73%，按此推算，全國(guó)賣(mài)地收入比2021年少2.3萬(wàn)億。

值得指出的是，這還是在大力托市的情況下取得的成績(jī)。大家都知道，2022年買(mǎi)地的主力軍是央企、大國(guó)企、地方城投公司。

原因很簡(jiǎn)單，一方面是央企國(guó)企和地方真的有錢(qián)，由于身份加持，銀行也愿意貸款，現(xiàn)金流充裕，就有買(mǎi)地的沖動(dòng)，另一方面是此前買(mǎi)地的大金主民企去年是真的慘，暴雷的不少，民企別說(shuō)融資了，就是“活下來(lái)”都得用盡全部力氣了，面對(duì)著巨額債務(wù)，很多企業(yè)只能保現(xiàn)金流了，于是在賣(mài)房上，那真的是花樣百出，大蒜小麥換首付、買(mǎi)房送豬、“首年零月供”……

一通操作下來(lái)再看上市地產(chǎn)公司市值，都跌回老家了。這還哪有力量再去買(mǎi)地呢？

暴跌的土地收入，對(duì)應(yīng)的是巨大的財(cái)政壓力，再加上核酸等疫情期間的巨大支出，即便是拼命賣(mài)地，也抵不上財(cái)政上的虧空，往年的財(cái)政壓力都在廣東、江蘇、浙江、山東這些經(jīng)濟(jì)大省的身上，其他省份基本只能依靠轉(zhuǎn)移支付，而今年，這些傳統(tǒng)大省也是壓力山大，能自給已屬不易。

所以在去年尾聲，各地方在賣(mài)房上真的很用力，但大局難改。

于是，很多人開(kāi)始畫(huà)餅了，有經(jīng)濟(jì)學(xué)家說(shuō)，2023年，被壓抑的房地產(chǎn)需求得到恢復(fù)，“作為消費(fèi)品的房地產(chǎn)或?qū)⒊霈F(xiàn)上漲甚至報(bào)復(fù)性反彈”。

他為啥這么說(shuō)呢？

可能是看到了剛剛經(jīng)歷過(guò)一次政策大掉頭。

2022年以來(lái)，全國(guó)300多個(gè)城市發(fā)布了近1000條調(diào)控政策。

進(jìn)入年底的時(shí)候，各種救市政策炸場(chǎng)，尤其是央行和銀保監(jiān)會(huì)的一個(gè)文件，6個(gè)大項(xiàng)16個(gè)小項(xiàng)，各種金融政策，后來(lái)更是信貸、債券、股權(quán)“三支箭”，支持力度也是空前，坊間稱其為“史詩(shī)級(jí)救市”。

而隨著政策的逐漸落地，能看到的“錢(qián)”就更多了。

信貸方面，有60多家銀行落實(shí)政策，積極向房企授信，總額度超過(guò)了4.8萬(wàn)億，而獲得授信的房企達(dá)到了120多家，萬(wàn)科、綠城獲得的授信額度超過(guò)4000億，碧桂園3000億，美的置業(yè)1000億。

債券方面，11月以來(lái)，民企債券意向發(fā)行規(guī)模超千億元，通過(guò)增信擔(dān)保已發(fā)行的債券共10筆，融資總額83.3億元，民企及混合所有制企業(yè)發(fā)行的無(wú)擔(dān)保信用債共51億元。

而股權(quán)方面，證監(jiān)會(huì)優(yōu)化調(diào)整股權(quán)融資，房企的配股、增發(fā)已經(jīng)開(kāi)始了，連華夏幸福都能沾到光，而“借殼上市”也在12年后重啟，殼資源都經(jīng)歷了一波漲停。

從限制到扶持，180度的掉頭，從中央到地方一再重申一件事：房地產(chǎn)重回支柱產(chǎn)業(yè)地位。

而報(bào)復(fù)性買(mǎi)房的邏輯是，支柱嘛，肯定是排在內(nèi)需的第一位，從投資屬性變回消費(fèi)品屬性后，此前的大量需求被壓抑，2023年會(huì)實(shí)現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈，帶動(dòng)2023年的房地產(chǎn)消費(fèi)復(fù)蘇。

“報(bào)復(fù)性買(mǎi)房”會(huì)發(fā)生嗎？極大的可能性是，不會(huì)。

2022年賣(mài)了多少房子呢？

統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前11個(gè)月，商品房的銷(xiāo)售面積12.13億㎡，同比下滑了23.3%，銷(xiāo)售金額11.86萬(wàn)億，同比下滑26.6%，如果按這個(gè)數(shù)字來(lái)計(jì)算，銷(xiāo)售均價(jià)9777元，已經(jīng)低于2020年。

市場(chǎng)的千億房企已經(jīng)從高峰的43家跌到了20家，百億房企從112家又減少了50家，收縮已經(jīng)成為房企的主旋律。

有機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，經(jīng)過(guò)2022年底銷(xiāo)售沖刺，2022全年的銷(xiāo)售面積或?qū)⑦_(dá)到14億㎡，銷(xiāo)售額14萬(wàn)億，如果能夠達(dá)到的話，與2021年相比，也少賣(mài)了4.19萬(wàn)億。

這4.19萬(wàn)億，是被壓抑的需求，還是消失的需求，話都得分開(kāi)講。

2022年前11個(gè)月，房地產(chǎn)新開(kāi)工面積11.2億㎡，雖然同比下滑了38.9%，但是這些新開(kāi)工的房子，如果按100㎡/套折算，也有1000多萬(wàn)套，而截至11月底，全國(guó)的還有5.5億㎡的庫(kù)存，又是550多萬(wàn)套。

盤(pán)子越來(lái)越大，能接盤(pán)的人卻越來(lái)越少。

2021年，出生人口1062萬(wàn)，而凈增人口只有48萬(wàn)，2022年的官方人口數(shù)據(jù)還沒(méi)出，如果參考2021年的12%下滑速度，再考慮疫情的影響，2022年出生人口預(yù)計(jì)不足千萬(wàn)。

而進(jìn)一步攀升的死亡率，以及疫情帶來(lái)的超額死亡，2022年中國(guó)將首次出現(xiàn)人口負(fù)增長(zhǎng)，而在更長(zhǎng)久的未來(lái)，這種趨勢(shì)可能沒(méi)法逆轉(zhuǎn)，日韓的例子已經(jīng)擺在那里了。

現(xiàn)在的銷(xiāo)售，依然瞄準(zhǔn)的是城鎮(zhèn)化的空間，一門(mén)心思把房子賣(mài)給農(nóng)民，而城鎮(zhèn)化的空間，也在逐漸見(jiàn)頂，新政策不是要繁榮農(nóng)村，鼓勵(lì)有志青年到農(nóng)村去嗎？

經(jīng)過(guò)這幾年的市場(chǎng)教育，大家都意識(shí)到，真正有投資價(jià)值的城市已經(jīng)不多了，而這些城市的通病是，房?jī)r(jià)已經(jīng)漲上去了，你說(shuō)這些城市的房產(chǎn)是消費(fèi)品，那你肯定是在開(kāi)玩笑。

其實(shí)說(shuō)一千道一萬(wàn)，報(bào)復(fù)性賣(mài)房最大的敵人，還是收入。

本質(zhì)上，最大的困擾就是一個(gè)字：錢(qián)。

雖然這幾年的銀行信貸在逐漸放松，現(xiàn)在的利率已經(jīng)與歐美地區(qū)倒掛，現(xiàn)在可以說(shuō)，利息已經(jīng)很便宜了。

但是，收入跟不上啊。

就在前幾天，央行公布了2022年四季度的儲(chǔ)戶調(diào)查報(bào)告，收入感受指數(shù)是僅次于2020年Q1的低點(diǎn)，而收入信心指數(shù)則是近年來(lái)的最低值，而就業(yè)感受指數(shù)和就業(yè)信心指數(shù)，均為近年新低。

所以，在這種預(yù)期之下，存錢(qián)已經(jīng)成為大家共同的選擇，去年居民儲(chǔ)蓄增加了10萬(wàn)億，內(nèi)心戲都是：手里有錢(qián)，心里不慌。

投資的在為套牢困擾，吃死工資的，在想方設(shè)法保住飯碗，順帶著還要被“做副業(yè)”割韭菜，第一批還不起房貸的，房子已經(jīng)被銀行收回去拍賣(mài)了，順帶著還因?yàn)椴粔蚋采w貸款，再賠一筆錢(qián)。

“這個(gè)時(shí)候你跟我說(shuō)買(mǎi)房？你莫不是在逗我？”

即便現(xiàn)在防控放松，全國(guó)著力恢復(fù)經(jīng)濟(jì)，但經(jīng)濟(jì)不會(huì)立馬被修復(fù)，收入不會(huì)瞬時(shí)增加，有需沒(méi)錢(qián)，還是剛需嗎？

“丈母娘買(mǎi)房”、“生娃買(mǎi)房”也是剛需，但是看看現(xiàn)在適婚年齡人群和育齡人群，還結(jié)婚嗎？還生孩子嗎？

房住不炒，是為民生，而民生的基礎(chǔ)，就是對(duì)未來(lái)有信心。

其實(shí)，在央行的調(diào)查里面，其實(shí)大家也表明了自己的態(tài)度，對(duì)下一季度房?jī)r(jià)，14.0%的居民預(yù)期“上漲”，53.7%的居民預(yù)期“基本不變”，18.5%的居民預(yù)期“下降”，13.8%的居民“看不準(zhǔn)”。

半數(shù)以上的居民預(yù)期是“基本不變”，與政策預(yù)期其實(shí)是一致的。

穩(wěn)定發(fā)展，就是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主旋律。

當(dāng)然了，在2022年，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)一波風(fēng)險(xiǎn)出清，再加上各種扶持政策加持下，房地產(chǎn)行業(yè)還是會(huì)有一定的局部復(fù)蘇跡象的，畢竟真金白銀砸進(jìn)去，也要弄出點(diǎn)響動(dòng)來(lái)。

但，傳說(shuō)中的“報(bào)復(fù)性消費(fèi)”、“報(bào)復(fù)性買(mǎi)房”，大概還是只會(huì)出現(xiàn)在傳說(shuō)里。

能不折騰、少折騰、活下去，才是正題。