本文系基于公開資料撰寫，僅作為信息交流之用，不構成任何投資建議。

出品｜公司研究室地產組

文｜交泰

2022年，房地產行業政策發生了180度的大轉變，整體基調從“限制”變為“松綁”。開發商端，從救項目到救企業，民營房企融資渠道再次打開；居民端，房貸利率降低、首付比例下調、多城市放開限購、發放購房補貼等刺激性購房政策頻頻出臺。

受政策利好影響，近來地產板塊相比前兩年活躍了許多，多家券商以及林園、丘棟榮等知名基金經理也表示了對地產板塊的短期看好。

01、全年出臺調控政策1120次創新高

2022年，中央和各地方頻繁出臺房地產市場調控政策，中原地產數據顯示，全國各地出臺房地產市場調控政策多達1120次，較2021年增加了469次，創下歷史新高。

2022年1月，與房貸利率緊密相關的5年期以上LPR時隔21個月再次迎來下調；2月，山東菏澤打響降低商貸首付第一槍，“無房無貸”購房者首付比從最低30%降至最低20%。隨后，遼寧、廣西、海南等多省市陸續出臺“松綁”政策。

4月，中央政治局會議提出，“支持剛性和改善性住房需求，優化商品房預售資金監管，促進房地產市場平穩健康發展。”

5月，國務院印發《關于扎實穩住經濟一攬子政策措施的通知》。《通知》中指出，受新冠肺炎疫情影響的繳存人，不能正常償還住房公積金貸款的，不作逾期處理，不作為逾期記錄報送征信部門。此外，5年期以上LPR下調15個基點降至4.45%。

7月，中央政治局會議針對爛尾樓問題進行集中部署，要求各城市“用足用好政策工具箱”，同時強調“壓實地方政府責任，保交樓、穩民生”。銀保監會多次提出，推動中小銀行不良貸款處置，支持地方做好“保交樓”工作。

8月，5年期LPR再次下調至4.3%，2022年累計下調35個基點。

9月，央行、銀保監會發布通知，2022年6-8月新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市，可階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。

11月，房地產政策由需求端轉向供給端，房企融資端“三箭齊發”，融資環境發生根本性轉變。

“第一支箭”信貸融資，央行、銀保監會發布“金融16條”，穩定房地產開發貸款投放，重點支持優質頭部房企發展；“第二支箭”債券融資，交易商協會表示將繼續推進并擴大房企增信發債；“第三支箭”股權融資，證監會在股權融資方面調整優化5項措施，恢復上市房企和涉房上市公司再融資。

進入2023年后，1月5日，央行、銀保監會發布首套住房貸款利率政策動態調整機制，加大對購買首套房的需求支持。住建部也表示，對于購買第一套住房的要大力支持，首付比、首套利率該降的都要降下來。

2023年，在經濟恢復的關鍵期，穩定房地產行業至關重要。克而瑞認為，地方將加碼政策力度促需求，一線及強二線城市調控政策或將局部放松。中指研究院認為，核心一二線城市特別是核心二線城市，政策優化空間較大。

02、多家券商看好短期估值提升

房地產市場得到“松綁”后，被壓抑兩年多的房地產板塊也活躍了許多。

1月11日盤中，地產板塊強勢拉升，電子城、皇庭國際、中天服務漲停，招商蛇口、三湘印象、濱江集團漲超5%。

針對2023年房地產板塊的走勢，多家券商給出了各自的看法。

瑞銀證券表示，隨著中國境內的經濟活動不斷活躍，以及相關政策支持力度進一步加大，房地產對經濟的拖累會在2023年逐步消散。

瑞銀認為，如果房地產板塊還有利好政策推出，板塊會有不錯的機會，總體來看，地產股會逐漸從底部反彈，卻不會出現大幅上漲。然而，由于政策出臺存在不確定性，瑞銀維持“中性”判斷。

在供給側融資支持力度和范圍持續加大的背景下，國金證券認為，尚未出險的民營房企中，估值偏低的標的有更大的恢復彈性，如碧桂園、中駿集團控股等。同時，國金認為建發、綠城、濱江等頭部央國企或改善型房企，更受益于需求側寬松政策的利好。

中國銀河證券表示，短期內看好供需兩端政策共振帶來的板塊修復行情，中長期的機會來自于拿地利潤率和市占率的提升，政策會導致房企分化邏輯加強，優質資源將向頭部房企聚集。

招商證券認為，在判斷經濟各方面緩慢復蘇的前提下，2023年市場仍會注重價值和穩增長主線，但對價值股的要求更高，或選擇更具備進攻屬性的個股。

招商證券稱，短期來看，政策呵護會帶來地產板塊估值提升，碧桂園、美的置業、金地集團等民企和混合所有制企業更具有彈性；中長期來看，具備穿越周期能力的優質房企、持續內生性現金流創造能力的高質量周轉公司，如保利、萬科、中海、華潤、龍湖等更值得關注。

03、林園丘棟榮認為存在短期投資機會

作為“操盤手”，林園、丘棟榮等備受市場關注的基金經理在談到2023年投資策略時，也表達了他們對地產板塊的看法。

2022年末，私募大佬林園在一次直播路演中表示，2023年他會重點關注過去三年出現“大問題”的行業，比如房地產。1月9日，林園在采訪中稱，現在地產的泡沫快擠完了，2023年整個地產板塊都有機會。

林園之外，也有一些公募基金經理表達了對2023年市場的樂觀態度，以及對地產板塊的看好。

近日，中庚基金副總經理兼首席投資官丘棟榮認為，相比國外，2023年他更看好中國的消費需求以及中國經濟的復蘇。從低估值價值投資策略的角度來看，與經濟復蘇相關的行業，包括傳統產業、房地產投資相關的產業鏈等優先級可能更高一些。丘棟榮重點提示了四大方面機會，其中就包括大盤價值股中的金融、地產。 

建信基金FOF投資負責人姜華認為，2022年影響全球的資產價格定價的很多不利因素已經緩解，他個人對2023年的市場比較樂觀。從勝率賠率的角度來看，姜花認為2023年金融地產有投資機會。

姜華解釋稱，2021年以來，地產銷售和投資下滑，目前已經到了要改變的時候。2022年底的中央經濟工作會議，從防風險的角度對地產著墨很多。因此，2023年地產可能在一系列供給側及需求側政策作用下實現企穩回升。從賠率的角度看，地產及其背后的金融板塊，目前估值偏低，存在一定的配置價值。

嘉實基金大消費研究總監、基金經理吳越認為，2023年的市場主題將回到核心資產的打法，不過他認為2023年只是階段性的過渡年。短期只看2023年的話，吳越對消費行業內部的投資排序是地產鏈、白酒、港股消費這三個細分方向。如果看中長期，吳越表示，黑馬很難出現在家電、白酒、地產等傳統消費賽道。