2019年的3月2日，深圳大運體育館，中超聯賽開幕式首次落戶深圳。

籌辦方佳兆業集團請來了湖南衛視導演團隊操刀，當紅明星胡彥斌和Angelababy助陣，CCTV5主持人張斌解說。現場采用了當時還非常先進的3D全息投影技術，16臺巨型投影機映射綠草茵，播放深圳改革開放四十年歷程的影像。

揭幕賽，深圳佳兆業足球隊主場迎戰河北華夏幸福，這也是時隔7年深圳球隊重返中超。

毫無疑問，這場開幕式不是一場簡單的體育盛會，對這座中國最年輕的一線城市來說，它的歷史意義非凡。

開幕式的前幾天，一個流言在深圳業內傳開：佳兆業的郭老板要回來了。

2014年底，佳兆業因涉“蔣尊玉案”爆發鎖房風波（項目樓盤被政府鎖定禁售），美元債違約，董事會主席郭英成辭任公司執行董事兼董事會主席等職務，避走香港，從此一去不回，在深圳河的對岸遠程遙控銷售額數百億的地產公司。

據說，郭英成確實非常想去中超開幕式的現場，它不僅對深圳意義重大，對佳兆業來說，也是檢驗其金元足球成果的一天。雖然財力尚未恢復，但佳兆業急需通過體育事業快速修復與地方上的關系。

但最后郭英成還是沒有出現，佳兆業3:1大勝華夏幸福的場景，他沒親眼看到。

時間過了2年，郭英成還沒回來，佳兆業又出事了。2021年底，佳兆業理財爆雷，接著美元債違約。佳兆業又一次倒在債務面前，股票緊急停牌。

這周最后一個交易日，停牌11個月后的佳兆業復牌，仍沒有郭英成返回內地的消息。《鳳凰WEEKLY地產》從佳兆業內部人士處得知，郭英成的女兒郭曉亭在理財爆雷后就前往了香港，郭英成的兒子郭曉群留在內地，郭家在內地又少了一個人。

于情而言，佳兆業不應成為這撥爆雷房企的一員，它在2015年創下了中資房企首例美元債違約，對信用崩塌的理解應是最深刻的。

于理，佳兆業重走老路，毫不意外。2017年復牌之后，佳兆業以新債抵舊債、重新拿地、多元化擴張，杠桿遲遲沒能降下來。根據最新補發的業績報告，其總借貸金額從“鎖盤”風波前的300億元擴大至去年上半年的1300億元，足足增加了1000億，被隱藏的債務也浮現出來。

表外債浮出水面

佳兆業在爆雷的前一天，還是粵港澳大灣區的“模范生”。

據其2021年的半年業績報，2021年上半年，剔除預收款后的資產負債率69.9%、凈負債率93.7%、現金短債比1.53倍，“三道紅線”全部達標。

“模范生”怎么在半年之內突然塌房？問題可能出在表外債。

佳兆業在最新披露的財報中自曝了這些債務。截至2022年6月30日，佳兆業就集團主要從事物業開發的合營企業、聯營公司的負債提供財務擔保為人民幣99.36億元，融資所得款項主要用于合營企業、聯營公司的物業開發項目。

再據最新披露的2022年半年報，佳兆業于去年中期，期內虧損77.58億元，流動負債（包括已違約或交叉違約或包含提前按要求償還條款的流動負債）為2102億元。佳兆業在財報中稱：“虧損主要源于降價銷售導致毛利率下降、降價出售已落成項目導致虧損、預期信貸虧損等原因。”

2021年底時，佳兆業在手現金及一年內可變現的資產，還能覆蓋流動負債的15.71%。半年后，2022年6月底，其現金和一年內可變現資產變為負值，短期債務新增94億元。

2022年上半年，佳兆業到底發生了什么？

有一個數據出現了明顯變動。佳兆業在合營企業的權益在2022年中期僅剩余80.29億元，在聯營公司的權益原先在2021年底下降，后又在2022年上半年大幅反彈至255.6億元。佳兆業在2022年上半年轉讓了部分項目，包括體量巨大的金沙灣國際樂園，聯營權益的陡然上升，或正好證實了明股實債的存在。

財報自曝之前，佳兆業表外債的首次被動曝光是理財爆雷。

2021年11月，錦恒財富披露到期未兌付3億元，理財產品總金額約127億元。雖然名義上佳兆業與錦恒財富只是戰略合作關系，但錦恒財富理財產品的底層資產都是佳兆業的開發項目，發行由佳兆業擔保。錦恒財富的集團主席萬兵曾擔任佳兆業集團的執行副總裁。

錦恒財富的127億元，既沒有披露在佳兆業集團財報公布的擔保內，也沒有出現在佳兆業的借款余額內。這些扯不斷的關系，是佳兆業隱藏在報表之外的金錢滾動。

《鳳凰WEEKLY地產》此前曾報道，美元債正式違約后，佳兆業在深圳的四個關鍵項目被轉讓，分別是蛇口東角頭項目、金沙灣國際樂園、佳兆業航運紅樹灣和佳兆業科技中心，接手方都是中信城開。中信城開的背后是中信信托，這些項目在開發初期就已抵押給了信托，期滿后自動轉讓，抽屜下的債務隨即曝光。

除此之外，從2020年開始，公開能查詢到的信托產品中，名字帶“佳兆業”的就有24只之多，累計融資金額約50億元。2021年佳兆業在全國范圍內交付的項目是41個，如果按照行業普遍的8—12個月的建設周期計算，大致可以推算出有一半的項目在一年前使用了前融。

佳兆業很有可能是在一環套一環的抵押融資中，突然斷裂的。

歷史總是驚人的相似。2014年佳兆業被鎖盤之后，被爆出一大批擔保但未兌付的通過信托、銀行、基金公司發行的融資產品。法務會計公司富事高的財務調查報告披露，佳兆業有近400億元的隱瞞負債。

“即使按‘三道紅線’進行管控,也難以完全限制房企債務融資。無論是通過少數股東權益進行明股實債融資,還是將債務放到表外。”天風證券曾在報告中稱。

一路被推著走的境外債重組

佳兆業的復牌來得比較突然。

按照港交所的除牌程序，留給佳兆業的時間還有7個月。目前，佳兆業的美元債還沒有任何重組的進展，理財產品的兌付一地雞毛。沒有任何利好之下復牌，佳兆業的股票果不其然在本周最后一個交易日大跌21%，盤中一度跌幅達40%。

佳兆業是中國美元債券發行量第二大的房地產開發商，僅次于恒大集團。可能是債多不壓身，佳兆業的美元債重組和許多房企都不太一樣，其他房企已經和債權人博弈數輪，佳兆業則是一路被推著走。

2021年11月佳兆業美元債剛爆發危機時，債權人曾主動向佳兆業發出一份約20億美元的重組方案，包含境內以及境外、有擔保及無擔保的7個融資選項。隨后不久，該融資方案更新為8個選項，新增選項為收購佳兆業在國內的不良銀行貸款。

2022年9月，債權人小組再次向佳兆業拋出了一份注資救濟方案，方案內容包含債權人以20億美元的價格接管佳兆業在中國境內的停滯項目，以盤活其境內優質地產項目。同時債權人愿意對離岸債券進行約23億美元票面減記，并且提供一項高達5.5至7億美元的股份增發計劃為其注入新的資本。

這些方案都沒能得到佳兆業的回應。

2022年11月，佳兆業推遲了與境外債權人的債務重組談判。據當時媒體報道，原因是佳兆業高級顧問譚禮寧希望能推遲談判，直到房地產行業的政策措施變得更明朗，原定于10月開始的談判可能要到第二年上半年才開始。

佳兆業方面最新對《鳳凰WEEKLY地產》表示，初步解決方案的時間安排在2023年7月前。

“因為境外債務存在跨境執行困境，實際上很難對業務和資產都主要位于境內的內房股造成實際威脅，而在保交樓的行業氛圍下則更是如此。”中國企業資本聯盟副理事長柏文喜說。

債權人肯屈身讓利的原因，無非是看中了佳兆業在大灣區的大量土儲。很顯然，佳兆業也在賭這些土儲，在賭手頭的貨未來可以變得更值錢。

佳兆業在境內的債務處理更為積極，其多筆境內債務已完成展期，理財的兌付在最近有了新的進展。

一名錦恒財富的投資人對《鳳凰WEEKLY地產》透露，近日佳兆業已對30萬以下理財額度的投資人完成了兌付，實物兌付名單中增加了一些樓盤。

“佳兆業目前主要的精力都在應付理財兌付上，它當初最大的問題是沒有金融牌照，往大了說，可能涉及非法吸收公眾存款，上一個因為這個罪名被抓進去的是河北孫大午。”深圳一名房地產公司的高層對《鳳凰WEEKLY地產》表示。

佳兆業上一輪起死回生占盡了天時地利，深圳房價領漲全國，佳兆業土儲價值急速升值，表外債等問題很快被掩蓋，一家背債數百億的地產公司，從未調慢過擴張的齒輪。而且不僅是地產，佳兆業在過去幾年買了不賺錢的足球俱樂部，買過拿不到控制權的廣東雙林生物，還買了虧損的佳云科技，最后倒在銷售沖破千億后。

上一輪里，佳兆業還有“人和”。

佳兆業鎖盤危機時，融創以禿鷹的形式出現，差一點就成功收購了佳兆業。最后郭英成舉報孫宏斌，逼退融創，二人的關系就此決裂。

據說，孫宏斌當初坐在佳兆業的禁煙辦公室，一開會就不停地抽煙，引起佳兆業員工私底下的不滿。但有一個當初在辦公室的佳兆業前員工對說《鳳凰WEEKLY地產》說：“現在回過頭來看，孫宏斌其實是佳兆業的貴人，只要他坐在佳兆業辦公室，就對外界釋放了一個信號，佳兆業還是值錢的，無疑給郭老板爭取了更多和債權人談判的時間。”

佳兆業還有一個真正的“貴人”——生命人壽。生命人壽的前董事長張峻是郭英成的普寧老鄉，鎖盤危機剛爆發時，生命人壽增持佳兆業成為其第二大股東，郭英成旗下的國民信托股權也轉讓給了生命人壽，頗有些托孤的意思。2015年4月，生命人壽向佳兆業提供13.77億元的貸款，以避免金沙灣國際樂園地塊因延交土地金受罰。

如今，生命人壽早已湮沒進歷史塵埃，融創自己還在等待白武士的救贖，佳兆業還能遇見新的“貴人”嗎？