本文系基于公開資料撰寫，僅作為信息交流之用，不構(gòu)成任何投資建議。

出品｜公司研究室IPO組

文｜曲奇

近日，萬達集團一員工午餐邊吃飯邊玩手機被內(nèi)部通報的消息，引發(fā)網(wǎng)友關(guān)注。

網(wǎng)傳通報截圖顯示，通報左邊寫有“錦華一員工午餐期間，一邊游戲，一邊用餐”的字樣。據(jù)媒體報道，這是商管那邊通報的消息。

珠海萬達招股書第三次失效，公司上下頂著無法上市、巨額對賭的壓力。如今萬達內(nèi)部又傳出員工吃飯玩手機被通報的消息，更透露出萬達商管上下緊張且高壓的氛圍。

6月2日，證監(jiān)會公示的境外發(fā)行上市備案補充材料要求顯示，要求珠海萬達就公司內(nèi)控、關(guān)聯(lián)交易、募集資金使用等問題進行說明。

萬達的上市流程還在正常推進，但能否得到證監(jiān)會的放行，何時能得到放行，這都是王健林無法掌控的。

01、出租率問題再被問詢

2月底，一個自稱在萬達商管工作2年多的員工在知乎上發(fā)布題為《說說2023年的萬達商業(yè)》的爆料文章。

爆料提到，珠海萬達商管無論在銷售業(yè)績、直播、客流量、短租、空置率、租金收繳率、招商率等多方面，都存在數(shù)據(jù)造假。

那篇文章稱，萬達商管出租率98%、租金收繳100%，都是通過項目公司人為注水實現(xiàn)——只要系統(tǒng)顯示沒有空鋪，租金全部繳齊就可以。由此產(chǎn)生的大量費用，則多由各地項目向商戶進行提前預(yù)支，或通過其他方式找補。

根據(jù)萬達公告，2022年，珠海萬達商管收入553億，目標(biāo)完成率99.6%，租金收入508億，同比增長8%，商鋪出租率98%，租金收繳率100%。

此前，5月26日，萬達商管在上交所發(fā)布《關(guān)于市場傳聞的說明》專門就出租率進行了回應(yīng)。

萬達商管稱，出租率由已出租面積除以總可出租面積計算。總可出租面積為總在管面積減去公共區(qū)域及設(shè)施區(qū)域，已出租面積是根據(jù)租戶簽訂的租約進行計算，業(yè)績不存在造假情況。

在這一次要求補充的資料中，證監(jiān)會對珠海萬達出租率進行了問詢。

根據(jù)證監(jiān)會的要求，珠海萬達需結(jié)合報告期內(nèi)珠海萬達商業(yè)管理服務(wù)費及租金實際收繳情況、同期同行業(yè)公司可比情況（如有）說明上述出租率的計算口徑及其準(zhǔn)確性；請說明珠海萬達在考核和內(nèi)控制度方面，有無防止內(nèi)部人員虛報出租率和收繳率的相關(guān)有效措施以及實際執(zhí)行情況。

評級機構(gòu)標(biāo)普曾表示，萬達廣場的高出租率主要得益于其出租模式，因為其超90%的租戶采用固定租金制租賃合同，這得以將租金提前鎖定。

但萬達和外部機構(gòu)的說法能否令證監(jiān)會信服，恐怕還是要拿出過硬的數(shù)據(jù)。

02、短期債務(wù)風(fēng)險及高額分紅被關(guān)注

除商場出租率外，珠海萬達的高額分紅以及短期償債風(fēng)險等問題還受到監(jiān)管部門的關(guān)注。

5月16日，有媒體報道稱，大連萬達集團正在和境內(nèi)的銀行進行談判，試圖延長萬達地產(chǎn)集團的一些項目貸款到期時間。其目前想要延期償還今年到期的貸款本金，但利息的支付并不延期，仍愿意支付利息。萬達方面希望其旗下的子公司還能從銀行獲得新增貸款授信，保留盡可能多的信貸額度。

DM查債通數(shù)據(jù)顯示，僅境內(nèi)債券一項，萬達集團及其相同實控人年內(nèi)待償還的本金為41.63億，待償還的利息約為7.14億。

若珠海萬達未能在對賭期內(nèi)完成上市，萬達需要對上市前投資人支付約300億元的股權(quán)回購款，以及13億美元貸款。

由于招股書失效，此前，萬達集團已與銀團參貸行已將合同約定的上市日期調(diào)整為2023年11月30日，暫時緩解了高額貸款的壓力。

不過，證監(jiān)會要求珠海萬達結(jié)合公司及控股股東對外作出上市時間和實現(xiàn)業(yè)績有關(guān)的股權(quán)回購、提前還債等安排，說明公司控股股東短期償債風(fēng)險情況。

此外，近年來珠海萬達進行過多次分紅，在如今有債務(wù)壓力的情況下，還在繼續(xù)向股東分紅。

2019年至2021年及2022年上半年，珠海萬達累計現(xiàn)金分紅132.73億元，超過同期經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額合計數(shù)115.48億元。除上述分紅外，2022年9月23日股東大會審議通過分紅34.78億元的議案；上市后，董事會也擬在股東大會上建議至少將年度可分配利潤的65%用于分紅。

對此，證監(jiān)會要求珠海萬達說明報告期內(nèi)現(xiàn)金分紅金額以及未來現(xiàn)金分紅政策的合理性，對公司償債能力和持續(xù)經(jīng)營能力是否存在重大影響，以及大額現(xiàn)金分紅的情況下實施本次融資的必要性和合理性。