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是的,一大波年輕人提前還貸了

深藍(lán)財經(jīng)楊波2022-05-11 16:05 數(shù)字金融
小周坦言,“感覺以前的利息太高了,這幾年還的全是利息,簡直受不了”。

“提前還款了50萬”,朋友小周最近向深藍(lán)財經(jīng)吐露,“要省44萬利息,月供從4400降到1300,感覺一下子輕松了,再也不壓抑了。”

小周說,此前他的房貸總共75萬,每月還款4400元,貸款利率是5.6%,期限30年。

據(jù)深藍(lán)財經(jīng)了解,提前還款前,他已經(jīng)還款50個月,累計還款22萬元,但是房貸余額還剩70萬。也就是說,本金部分總共只還了4.5萬,其他的17.5萬全是利息。

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小周坦言,“感覺以前的利息太高了,這幾年還的全是利息,簡直受不了”。

小周給深藍(lán)財經(jīng)算了一筆賬,如果不提前還款,他還要還款310個月,累計還款金額136萬。減去貸款本金70萬,利息還需要66萬。

這次提前還款50萬,剩余利息少了46萬,月供也降到1300一個月了。雖然提前還了貸款,小周荷包里僅剩下1萬多元,但這樣的決定并不讓他后悔。

小周解釋,一是月供壓力少了很多,以前工資大部分都還貸款了;二是利息節(jié)省了46萬;三是之前的貸款利率太高了(5.6%),手里的錢無論投什么,都賺不夠這個成本,“思來想去,還是提前還款最實在。”

這可能并非個例。在社交平臺上,提前還款似乎已成為一股潮流。

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理由是,提前還貸款能節(jié)約下大筆利息,能減輕還款壓力。更重要的是,股票和基金持續(xù)下跌,令他們手里的錢實在“無處安放”。數(shù)據(jù)顯示,如今的理財產(chǎn)品,收益率普遍低至3%以下,定期存款利率比這更低,“寶寶類”活期產(chǎn)品收益率更是低于2%。

當(dāng)穩(wěn)定的投資收益不如房貸利率時,“提前還款能節(jié)省利息支出,節(jié)省利息就是賺錢了”。

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舉個例子,如果貸款余額50萬,房貸利率5.5%,那么一年利息支出就是2.75萬。如果投資收益率穩(wěn)健且高于5.5%,那么大可不必提前還款,因為收益減去利息還有賺。反之,在當(dāng)下背景下,穩(wěn)健的收益率大多徘徊在3%左右,那么一年投資回報僅1.5萬。

一頓操作下來,每年還倒虧1.25萬。

這是明賬,大家都會算。

提前還貸還有一個重要原因。

小周說,當(dāng)時他的房子買成150萬,首付75萬,貸款75萬。如今過去了4年多,房價幾乎沒漲。但是她已經(jīng)付出了17.5萬利息以及3.5萬契稅等,算上首付款的資金成本9萬(75萬*3%*4年),裝修費20萬,合計50萬。就這,還沒包括裝修費。

在房價不漲的情況下,如果裝修價值折算成15萬,這套房產(chǎn)凈價值還剩下95萬(150萬+15萬-70萬貸款余額)。但他累計支出的金額為125萬(75萬首付+50萬支出)。

也就是說,在4年房價不漲的假設(shè)下,他買這套房子已經(jīng)虧了30萬(125萬-95萬)。只有當(dāng)房價漲到195萬,他才能勉強(qiáng)保本。算一算,這相當(dāng)于房價要上漲30%。

說的直白點,如果房價不漲或者微漲,貸款買房就是虧錢。如果房價下跌,更是虧得“一塌糊涂”。

事實上,過去3年來,全國一二三四五線城市房價能夠不跌的,已經(jīng)算堅挺了。大多說城市房價都是下跌的。

這無疑是讓貸款購房者“雪上加霜”,相當(dāng)于在他們“傷口上撒鹽”。

“房住不炒”已經(jīng)深入人心。不僅僅是三四五線城市,一二線城市“炒房熱情”都在漸漸消退甚至消失。“房住不炒”其實就是澆滅房價“上漲預(yù)期”,使得投資性購房退出市場。

有觀點認(rèn)為,當(dāng)房價上漲速度能夠大于房貸利率下,持有“房產(chǎn)”,購房貸款越多,越能夠賺錢,能夠“抗通脹”。一旦房價上漲速度低于房貸利率,或者房價不漲,“房貸越多”虧損越大。這個時候,房貸成為現(xiàn)金的“黑洞”,成為“凈資產(chǎn)”的“吞金獸”。

這時候你會發(fā)現(xiàn),你辛辛苦苦每月還進(jìn)銀行的月供,不但沒有令你“凈資產(chǎn)增長”,反而越還款“凈資產(chǎn)”越少。

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真是應(yīng)了那句話,“一輩子在為銀行打工”。

因此,從投資的角度看,如果沒有更高、更穩(wěn)健的投資渠道,的確應(yīng)該提前還款。

當(dāng)然,要不要提前還貸,也不能一概而論。

有些人是公積金貸款,利率低至3.25%,這樣的利息成本,或許不必提前還款。可以將多余的現(xiàn)金買入穩(wěn)健的銀行理財,收益大概率能夠超過這個成本。

另外,還要考慮家庭的現(xiàn)金收入,以及家庭未來的現(xiàn)金支出因素。

如果還了大額資金,手里余錢就不多了,家里上有老下有小的,萬一需要急用錢,到時候拿不出錢也不行。

當(dāng)下疫情反反復(fù)復(fù),工作可能“說丟就丟”了。到時候,手中留有一定的積蓄,還能支撐一段時間;如果提前還了款,家庭可能很快陷入現(xiàn)金流危機(jī)。

能讓有能力的人提前還貸,一定程度上也說明,中國人的貸款利率整體蠻高的。

根據(jù)央行5月6日發(fā)布的數(shù)據(jù),今年3月份,我國新發(fā)放個人住房貸款利率為5.42%,比年初降低了17個基點。即便如此,5.42%的平均利率,也已經(jīng)遠(yuǎn)超定期存款利率(三年期2.75%)和銀行低風(fēng)險理財產(chǎn)品(4%左右)的利率。

其實非常多的人都不清楚,“等額本息還款前幾年絕大部分還的是利息”。等到要賣房,或者想要提前還款的時候,才大呼坑爹(有過提前還款經(jīng)歷的人都有此感),原來辛辛苦苦還了幾年,本金才還了一點點,其他的大頭全是利息!

當(dāng)然,操作提前還款也很簡單。

現(xiàn)在絕大多數(shù)銀行的APP里面,都能直接操作。只要還款滿一年,大多數(shù)銀行都是不收違約金的。

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看到這里,你覺得自己是否應(yīng)該提前還貸呢?

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