“這個(gè)商鋪前幾周剛剛轉(zhuǎn)讓，原來是5萬元一平方米，轉(zhuǎn)讓價(jià)不到3萬元一平方米，商鋪業(yè)主實(shí)在是扛不住貸款壓力了，只能這么打‘骨折’出售。” 紫金財(cái)經(jīng)小編的朋友王路（化名）指著臨近的一處商鋪表示。他在這個(gè)新商業(yè)區(qū)也有一處商鋪。

跟著王路再往里走，經(jīng)過路口、商業(yè)區(qū)門口兩重掃碼，走過十幾級(jí)臺(tái)階和一處略顯雜亂的庭院，占地?cái)?shù)千平方米的下沉式商業(yè)廣場(chǎng)映入紫金財(cái)經(jīng)小編的眼簾，細(xì)瞧之下，營(yíng)業(yè)的店鋪并不算多。

王路還在碎碎念這個(gè)位于北京大興的萬科商業(yè)廣場(chǎng)怎么沒火起來，南臨埝壇公園，緊挨萬科和泰禾的商業(yè)辦公樓，地段看似絕佳，商業(yè)卻一直不溫不火。王路的商鋪從2020年開始就沒有租出去，現(xiàn)在仍然是閑置狀態(tài)。

“現(xiàn)在人流在緩慢恢復(fù)，可是商鋪依然租不出去，買商鋪的貸款必須定期還，愁啊！”王路嘴上說得很悲觀，但一直盯著街上逐漸密集的車流，眼里閃爍著希望的光芒。

“未來會(huì)好的，商鋪會(huì)租出去的”，王路不停的給自己打氣，他相信這是蜜糖，不是砒霜。

線上有積極信號(hào) 線下需要時(shí)間 

不得不說，疫情對(duì)商鋪投資還是有比較大的影響的。最開始，人們無論如何不會(huì)想到疫情對(duì)線下的生意影響這么大，還在按照舊有的思路進(jìn)行投資和筑夢(mèng)，王路便是其中之一。

旺鋪富三代，為了讓家人生活的好點(diǎn)，他在2019年購(gòu)買了這個(gè)下沉廣場(chǎng)商鋪，七十多平方米花了三百多萬元，銀行貸款和借錢背了近百萬的債。王路認(rèn)為這是值得的，他對(duì)這個(gè)商鋪十分有信心，因?yàn)檫@里的地段具有很好的升值潛力。即便不賣，靠租金也可以良性滾動(dòng)起來。

想象的美好與現(xiàn)實(shí)總是有些距離。因?yàn)楦浇纳虡I(yè)樓入駐不理想，南邊的公園總是限流和閉園，帶來的人流量不足，這處商業(yè)廣場(chǎng)的餐飲店鋪舉步維艱。

“你看到還有很多店鋪掛著招牌，實(shí)際上里面空空如也并沒有營(yíng)業(yè)，坦白說這里一直沒有租滿。”王路感慨，商鋪投資的邏輯跟民宅是完全不一樣的，承認(rèn)自己當(dāng)初是錯(cuò)判了，才“負(fù)債”買下這處商鋪。

在一家火鍋店里，老板李泓（化名）無所事事的坐著，他也是商鋪業(yè)主，因?yàn)殚L(zhǎng)期沒有招來租客，李泓索性就自己開了家火鍋店，談及生意情況，李泓說并不理想。

“人們的就餐行為確實(shí)發(fā)生了改變，客流量不多。這里只有晚上才會(huì)有一些周邊居民過來遛彎，但這樣的人流不是來就餐的，帶不來消費(fèi)。我這個(gè)店就當(dāng)自己玩了，給兄弟們一個(gè)聚會(huì)的點(diǎn)兒，這里開著的店，大多數(shù)都是商鋪業(yè)主自己的買賣。”

這只是線下商鋪的冰山一角，而在線上，電商市場(chǎng)正在釋放出積極信號(hào)。星圖數(shù)據(jù)顯示，2022年618全網(wǎng)成交額為6959億元，同比增長(zhǎng)20.3%，超出市場(chǎng)預(yù)期。同時(shí)，“知識(shí)+帶貨”主播董宇輝和東方甄選的迅速躥紅也讓電商圈感到欣喜。一些跡象顯示，市場(chǎng)正在逐步走出疫情陰霾。

而在線下，對(duì)不少商家來說，要迎接市場(chǎng)轉(zhuǎn)機(jī)，構(gòu)建確定性生意，依然面臨諸多挑戰(zhàn)。這其中，持續(xù)改善現(xiàn)金流是非常重要的一環(huán)。同時(shí)，疫情重塑了消費(fèi)市場(chǎng)，消費(fèi)者更加務(wù)實(shí)的審視需求，越發(fā)關(guān)注商品和服務(wù)的本質(zhì)，對(duì)商品的質(zhì)量、體驗(yàn)和性價(jià)比等都提出了新要求。

這當(dāng)然也適用于王路投資的這個(gè)商圈，雖然北京已經(jīng)恢復(fù)了堂食，大多數(shù)商圈也開始恢復(fù)營(yíng)業(yè)，但消費(fèi)意愿和消費(fèi)訴求已經(jīng)發(fā)生了變化，作為商家，應(yīng)該去敏銳的發(fā)現(xiàn)這種變化。尤其是人流量大的商圈廣場(chǎng)，消費(fèi)者出于“減少接觸”的考慮，自然不會(huì)像原來那樣自由自信的閑逛。

“目前的情況是人們害怕聚集，線下商業(yè)恢復(fù)到原來的火熱還需要一定的時(shí)間，而空置的商鋪?zhàn)獠怀鋈ィ緛砭筒皇墙挡唤底饨鸬膯栴}。”王路無奈地說。

抄底商鋪，賭的就是市場(chǎng)恢復(fù) 

有人辭官歸故里，有人星夜趕科場(chǎng)。對(duì)商鋪的看法也是一樣，就在王路對(duì)他的商鋪一籌莫展的時(shí)候，有的商鋪反而十分紅火。

程云（化名）就在百子灣有一處店鋪，面積不大，四十平米左右。租賃他家商鋪的是一個(gè)小賣店。疫情來襲，程云主動(dòng)減免了部分租金，店主選擇了咬牙堅(jiān)持。也難得店主的堅(jiān)持，現(xiàn)在的生意十分紅火。

“這一片商鋪，之前有不少商家扛不住壓力或是畏懼風(fēng)險(xiǎn)，退租走人了，小部分是找商鋪業(yè)主談降租金不成，不得不關(guān)店止損。我覺得租賃雙方都要正確估計(jì)當(dāng)前的形勢(shì)，不能一味的不能降房租，幫商家挺過去就是幫自己了。”程云住的不遠(yuǎn)，時(shí)不時(shí)會(huì)過來看看，跟店主聊上幾句。

程云是吃到了商鋪的甜頭，他給紫金財(cái)經(jīng)小編盤算了一下接下來的打算：旁邊不遠(yuǎn)的面館老板選擇了放棄，里面的桌椅板凳和廚具都沒有拉走，現(xiàn)在商鋪業(yè)主正打算出售，他想借機(jī)把這個(gè)商鋪盤下來，自己找人繼續(xù)開面館或者將店鋪?zhàn)獬鋈ァ?

是的，此時(shí)程云的想法不是如何維持，而是在周邊商業(yè)并未完全恢復(fù)的時(shí)候，用低價(jià)購(gòu)買商鋪，畢竟現(xiàn)在的價(jià)格比原來低了三分之一，在他看來已經(jīng)與打“骨折”沒有區(qū)別了。

“不是商鋪沒有價(jià)值，而是很多商家在開店時(shí)錯(cuò)估了形勢(shì)，商家生意不好，損失比較大，并不能因此認(rèn)為商鋪本身的價(jià)值縮水了。現(xiàn)在商鋪價(jià)格已經(jīng)到了冰點(diǎn)，如果人流量恢復(fù)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止現(xiàn)在的賣價(jià)。”程云認(rèn)為，現(xiàn)在商鋪是被市場(chǎng)低估了。

實(shí)際上，現(xiàn)在對(duì)于普通人來說，投資的渠道和方式并不多，而購(gòu)買一間商鋪，不失為一條有效的投資渠道。中國(guó)民間一直就一種說法，一間好商鋪就是一處好財(cái)源，相當(dāng)于買了長(zhǎng)期保障，穩(wěn)定的現(xiàn)金流。當(dāng)然這有一個(gè)前提，就是商鋪業(yè)主不會(huì)因?yàn)樯啼仧o人承租而負(fù)擔(dān)不起商業(yè)貸款。

商鋪的優(yōu)點(diǎn)是，可以享受比住房出租更高的租金，但不同于住房需求，基數(shù)規(guī)模龐大，極少出現(xiàn)租不出去的現(xiàn)象，因?yàn)榈囟巍r(jià)格、商業(yè)環(huán)境等種種因素，有的商鋪可能面臨比較長(zhǎng)的空窗期，商鋪業(yè)主以租養(yǎng)貸實(shí)現(xiàn)不了，就需要有足夠的資金還上按揭。

王路告訴紫金財(cái)經(jīng)小編，那個(gè)不到3萬元一平方米“骨折”出售商鋪的業(yè)主，就是因?yàn)殚L(zhǎng)期無人租賃，自己無力償還購(gòu)買商鋪的銀行貸款，最終只能將商鋪轉(zhuǎn)手。這個(gè)商鋪業(yè)主是在2020年底購(gòu)買的，原本以為抄到了底價(jià)，結(jié)果竟然抄在了半山腰上。

“如果他有雄厚的資金，其實(shí)可以扛一扛，現(xiàn)在顯然是低估了。”王路也認(rèn)為他賣的可惜。

社區(qū)商鋪成為優(yōu)質(zhì)資源

商鋪的投資邏輯迥異于普通商品住宅，要更客觀理性的分析，才能不被虛假客流和投資收益蒙住雙眼。

為什么很多緊鄰知名商圈的商鋪總是頻繁更換店面？因?yàn)橥瑯I(yè)競(jìng)爭(zhēng)太過激烈，顧客的選擇成本非常低，商家很難獲得回頭客，并且嚴(yán)重依賴客流量。一旦客流量減少，那么商家只能虧損閉店，商鋪業(yè)主陷入頻繁招租和空置的麻煩之中。

一位地產(chǎn)中介告訴紫金財(cái)經(jīng)小編，過往幾年雖然商鋪流量下滑和招租難，但因?yàn)橐恍┥倘?jīng)濟(jì)帶動(dòng)，商鋪整體的價(jià)格是上漲的，其中一些優(yōu)質(zhì)商圈周邊的商鋪價(jià)格水分比較大。

疫情就像一面放大鏡，真實(shí)客流被照得一清二楚，這也導(dǎo)致商鋪業(yè)主重新評(píng)估商鋪的價(jià)值，“目前商鋪價(jià)格波動(dòng)十分劇烈，甚至一天一個(gè)價(jià)。”該中介表示。

市場(chǎng)環(huán)境影響、電商沖擊、商鋪投資收益下降...種種因素都要求投資人提前考慮的維度要盡可能的多。在這個(gè)過程中，社區(qū)商鋪的價(jià)值越發(fā)凸顯。

社區(qū)商鋪?zhàn)龅氖?65天的“全天候”生意，客流穩(wěn)定是其主要特征，而后疫情時(shí)代，穩(wěn)定便是最大的商業(yè)保障。社區(qū)商鋪聚集了一大批長(zhǎng)期穩(wěn)定的消費(fèi)群，同時(shí)與顧客無縫對(duì)接的近距離優(yōu)勢(shì)，使商鋪衍生出符合主流的一站式消費(fèi)模式。無論哪種商業(yè)業(yè)態(tài)，都有保底消費(fèi)客群，即本小區(qū)及周邊小區(qū)居民。

程云告訴紫金財(cái)經(jīng)小編，支撐他在這個(gè)時(shí)期購(gòu)買商鋪的原因之一，是因?yàn)樗呀?jīng)在這個(gè)街區(qū)有了一定的人脈基礎(chǔ)，有信心把生意繼續(xù)做大。

“做社區(qū)商業(yè)生意，一方面是產(chǎn)品品質(zhì)，另一方面做的是人情。”程云表示，他看到太多品質(zhì)不錯(cuò)的餐飲倒閉轉(zhuǎn)讓，主要是因?yàn)槔习寤蛘邌T工不會(huì)做生意，把周邊顧客都得罪了，沒有復(fù)購(gòu)率就離關(guān)門不遠(yuǎn)了。

因?yàn)橐咔榈仍颍藗兊馁?gòu)物消費(fèi)習(xí)慣也在變化，人們需要出來散步、溜達(dá)、生活，這就給了社區(qū)商家機(jī)會(huì)。而人們逛大型商超的次數(shù)在減少，逛小菜店、小超市的頻率在增加。一方面是出于方便因素，另一方面是減少被傳染的風(fēng)險(xiǎn)。

商圈有商圈的優(yōu)勢(shì)，而社區(qū)小店更有機(jī)會(huì)。社區(qū)商鋪在口碑經(jīng)營(yíng)下，客流量并不少。

尾聲

商圈從開始到繁榮，需要很長(zhǎng)的培育期，一旦商圈成熟以后，商鋪的租金就會(huì)逐年增長(zhǎng)，商鋪也會(huì)越來越值錢，“一鋪養(yǎng)三代”成為很多人看好商鋪的執(zhí)念。

對(duì)于商鋪投資來說，現(xiàn)在是最差的時(shí)代，也是最好的時(shí)代，有人唉聲嘆氣，有人躍躍欲試。機(jī)會(huì)總是留給有準(zhǔn)備的人，“買一個(gè)商鋪，萬一火了呢，你就不用再跟同齡的中年人內(nèi)卷了”，程云這樣表示。

那么問題來了，各位還在內(nèi)卷的年輕人、中年人，在繁華處，擁有一處商鋪，你認(rèn)為是砒霜，還是蜜糖？