出品｜公司研究室地產組

文｜曲奇

與3個月前相比，在6月底的股東大會上，郁亮、祝九勝等萬科高管顯得從容淡定了許多。

自成為萬科“掌門人”以來，郁亮似乎一直都是地產行業的唱空者。但近期，這位行業悲觀主義者卻難得轉向，郁亮稱，“從短期來看市場已經觸底，但是恢復是一個緩慢和溫和的過程。”

郁亮這番話，樂觀中帶著保守。地產下行期，萬科和郁亮面對的挑戰和壓力并不會比3個月前少。

01只說觸底不提反彈，郁亮樂觀偏保守

6月28日的股東大會上，郁亮面對的第一個問題就是，如何看待現在的市場形勢，環境會變得更差嗎？

與過往“活下去”等刺耳言論不同，這一次，郁亮罕見地說了一些市場和股東愛聽的話。郁亮稱，“從短期來看市場已經觸底，但是恢復是一個緩慢和溫和的過程，這是我表達的對市場的主要觀點?！?

盡管郁亮只表達了短期內看好地產行業，且只說觸底并未提到反彈，但隨后的6月29日和30日，萬科股價累計漲幅11%，市場給出了自己的看法。

郁亮給出房地產市場觸底的判斷主要有四點原因：

首先，政府為了房地產行業健康發展調整了一些政策，對行業帶來積極影響；

其次，因為被疫情所延誤的需求在6月份得到一些回補；

再者，房地產行業每年有兩個高峰，分別是6月份和12月份，12月份是結算高峰，6 月份對上半年銷售業績很重要，通常習慣上也會加大力度；

最后，5月份的基數環比來看比較低，6月份環比會有提升。

郁亮接著做了進一步解釋，“短期市場已經觸底，但我沒有用反彈的說法，而是說恢復，恢復仍然需要時間?！痹谏鲜鏊狞c上升因素中，除了政策是中期因素，其他三點均屬于短期因素并不能持久。

郁亮是針對整體的地產行業給出了自己的預判，6月銷售數據環比增長，同比下降但降幅收窄，從底部慢慢往上走需要時間。

2022年6月，萬科銷售額471.8億，環比增長53.3%，同比下降30.2%，降幅較5月收窄16.4%。

根據克而瑞數據，2022年6月，百強房企權益銷售金額5869.8億，環比增長59.6%，同比下滑41.3%，降幅比5月收窄17.8%，數據表現與郁亮的判斷一致。

但需求回補、銷售高峰等短期刺激過后，地產行業中長期的走勢并不太樂觀。

按郁亮的說法，地產行業是一個10萬億級別的市場，行業有千年歷史，常做常新、常做常有。

但郁亮也認為，鑒于目前的人口狀況、人口結構、收入水平，以及國家對行業的指導原則的變化，地產行業要進入新的發展階段，不能夠再沿著舊邏輯，期待回到過去高峰時的數據和規模。

郁亮樂觀偏保守的態度是在向市場注入信心，但郁亮沒說的是漫長的磨底期會有多長。如果萬科都要用“熬過去”來形容自己，中小房企的日子只會更難過。

02市場下行超預期，止跌企穩增難度

2021年，是萬科上市31年來第三次出現凈利潤下滑的年份。為此，在3月的業績會上，萬科管理層立下了“軍令狀”，業績上要實現止跌企穩。

這次股東大會上，萬科總裁祝九勝再次表示，如果以兩三年的時間跨度來看，萬科要實現三個目標：

第一，業績上一定要止跌回穩，把跌勢止??；

其二，開發業務要繼續維持在行業第一陣營；

其三，在行業中，率先從房地產開發轉向不動產開發、經營、服務并重。

2021年上半年，萬科合同銷售額2153億，同比下滑39.3%，百強房企上半年累計銷售額下滑幅度為50.8%，萬科的表現優于行業整體。但祝九勝稱，在年初或3月份的時候對于市場下行有預估，但沒想過這么嚴重。

市場的表現通常都是超出預期的，比如萬科在2018年時就喊出了“活下去”，但市場拐點來的比萬科的預期晚了一些。面對地產市場的牛尾巴，萬科也沒能知行合一，最終在市場FOMO的情緒下追漲了。

2021年，萬科凈利潤同比下降45.7%，主要原因就是毛利率下降。2021年，萬科毛利率21.8%，同比下降7.4個百分點。

對此，郁亮解釋稱，“盡管公司在行業中較早意識到高速增長終將結束，但慚愧的是，我們的行為未能堅決擺脫高增長慣性。當追逐規模仍然流行、土地爭奪愈演愈烈的時候，部分城市的投資追高冒進，對市場判斷過于樂觀，一些項目的投資預期沒有實現，導致毛利率下滑?！?

3月的業績會上，萬科稱要通過堅持高質量投資的方式改善利潤。取消此前的額度分配制度，開始對投資進行集中管控，提高對投資的要求，包括項目盈利水平、團隊操作能力、投后管理等。

和3月相比，這一次萬科的管理層自信和底氣明顯多了不少。祝九勝透露，2022年前5個月，萬科投了13塊地，其中9塊地2022年就能夠面世，6塊地的現金流年內就能夠回正，對未來的業績可以起到較好的支撐作用。

但萬科也有過一邊高喊“活下去”，一邊高價拿地的歷史，最終導致2021年凈利潤減半。這一次，投資者是否能信任萬科管理層的話，或許要等到中報、年報的時候進行驗證。

03郁亮再提海天味業，盼以新概念評判轉型

萬科中期的第三個目標，也就是由開發業務向多元化業務轉型，是三個目標中最難的一個。

2021年，萬科總收入4528億，其中地產開發業務收入4265億，占比94%，其他物業、倉儲、長租公寓、商業地產等業務在報表中占比不足10%。

祝九勝總結萬科轉型說過這樣一句話，“萬科當年過于樂觀，對轉型所需的時間、所碰到的難度、所需要建立的能力嚴重估計不足?！?

2021年，萬物云收入240.4億，同比增長32.1%；物流業務收入31.6億，同比增長68.9%；租賃業務收入18.9億，同比增長68.9%；商業業務收入76.2億，同比增長20.6%。

從這些業務的收入規模及行業規模來看，指望它們能與地產開發相提并論幾乎是不可能的。

此前，萬科管理層曾說，希望機構或市場可以用新的估值模型來評價萬科的新業務。近期，萬科再次表示，希望市場可以用新的概念來判斷轉型是否成功，而不僅僅是收入、利潤等指標。

海天味業是郁亮經常拿來對比的一個例子，2021年，海天味業收入250億，凈利潤68億，當前海天的市值超過4000億。

從業績上看，海天的收入不及萬科的6%，凈利潤不及萬科的30%，但市值卻是萬科的1.8倍。郁亮曾抱怨到，“海天味業一塊錢跟萬科一塊錢的價值不一樣?！?

海天和萬科所處的行業、各自的商業模式都截然不同，導致估值體系有很大差別，這里不做討論。

以物業為例，2019年到2021年，萬物云整體毛利率分別為17.7%、18.5%、17.0%。

以住宅為主的物企物業，管理服務的利率水平平均在20%-25%之間。和萬物云處于同一規模量級的碧桂園服務，2019年到2021年的毛利率分別為31.7%、34.0%、30.7%。

“服務行業應是一個普通盈利水平的行業?！比f科管理層用這個理由來解釋萬物云的低毛利，是否能說得通？

曾經一直被視為行業悲觀主義者的郁亮，如今稍微樂觀的表示地產行業短期觸底。但短期刺激因素消失后，行業和萬科又要回到“熬下去”的階段。接下來，郁亮還要帶著萬科管理層完成業績止跌企穩、多元化轉型的承諾，挑戰仍在。