日前，河北雄安新區(qū)首個(gè)商品房項(xiàng)目開售的消息“炸鍋了”。

很多人的第一反應(yīng)是：“雄安還有商品房？”“不是說雄安沒房子賣嗎？”一聽價(jià)格，1.1w，估計(jì)很多炒房客坐不住了。

但雄安新區(qū)在住房改革這一塊上，不走尋常路。很多措施，甚至已經(jīng)呈現(xiàn)出“開天辟地”之勢(shì)。

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雄安商品房開售，投資客傻眼了

據(jù)媒體消息，日前，雄安新區(qū)首個(gè)商品房項(xiàng)目“華望城”正式對(duì)外銷售。價(jià)格定在1.1-1.4萬區(qū)間。

資料顯示，華望城由中國雄安集團(tuán)城市發(fā)展投資有限公司開發(fā)，是一個(gè)集居住、辦公和商業(yè)為一體的綜合體項(xiàng)目。項(xiàng)目的住宅部分又分為優(yōu)品住宅和精品住宅兩大類，其中優(yōu)品住宅總層高十層，一梯兩戶，戶型有兩居室、三居室和四居室，面積從76平方米到170平方米，價(jià)格從11000元/平方米到14000元/平方米不等。

這樣的價(jià)格，大概只能排在中國城市房?jī)r(jià)的40名開外。低于河北省會(huì)石家莊，和保定差不多。相比于北京房?jī)r(jià)均價(jià)6.3w+而言，價(jià)格不到北京的1/5。

對(duì)于完美承接北京“非首都”功能的核心地區(qū)，1.1萬的房?jī)r(jià)，明眼人一看都知道，太超值了。

教育方面，雄安首批次導(dǎo)入了四大重點(diǎn)高校（中國地質(zhì)大學(xué)、北京林業(yè)大學(xué)、北京科技大學(xué)、北京交通大學(xué)）、北京四中等頂級(jí)資源；醫(yī)療方面，雄安首批次導(dǎo)入了宣武醫(yī)院；產(chǎn)業(yè)資源，各大央國企的總部紛紛落地，帶來了一大批高收入人群。

這樣的資源配置，放眼全國任何一個(gè)地區(qū)，都是頂配。在全國，也只有北京、上海部分地區(qū)有這個(gè)實(shí)力抗衡。如果不是雄安新區(qū)，如果是一個(gè)市場(chǎng)化的城市，這里的房?jī)r(jià)應(yīng)該高于北、上的均價(jià)。

看到這里，小編相信很多人已經(jīng)摩拳擦掌了。

不過，進(jìn)一步了解就會(huì)發(fā)現(xiàn)，雄安樓市對(duì)于投資客而言，“關(guān)上的大門從未打開過”。

據(jù)該項(xiàng)目透露，目前只有三類人可以在雄安新區(qū)買房，第一類是首批從北京疏解到雄安新區(qū)的央企總部、高校和醫(yī)院等機(jī)構(gòu)人員；第二類是疏解到雄安的央企二級(jí)子公司員工；第三類其他疏解企業(yè)以及服務(wù)雄安新區(qū)企業(yè)的人員。

除了滿足上述條件，還必須滿足以下五項(xiàng)條件中的任意一項(xiàng)：北京戶口、雄安新區(qū)積分落戶、雄安人才卡、單位開具的人才證明、新區(qū)五年社保。此外，一二類疏解企業(yè)還需要具備在雄安新區(qū)繳納社保或納稅滿一個(gè)月；三類疏解企業(yè)在新區(qū)社?；蚣{稅需滿一年。

滿足以上，才能在雄安獲得購房資格。不過呢，一個(gè)北京的高校的老師告訴筆者，目前“這四個(gè)大學(xué)都沒有搬過去，所以所有老師都沒有資格買，必須已經(jīng)搬過去了才有資格”。

由此可見，目前雄安的商品房，只賣給真正在雄安有自住需求，且重點(diǎn)保障的定向人群。

即使你是雄安當(dāng)?shù)厝耍矝]有購買資格。

只是，這樣的房?jī)r(jià)，對(duì)于這一群高收入群體而言，簡(jiǎn)直不要太便宜。如果按照這些企事業(yè)單位雙職工家庭年收入30-50萬計(jì)算，不吃不喝買套100平的房子也就是3、5年功夫。相比于北京，簡(jiǎn)直就是白菜價(jià)。

在這樣嚴(yán)厲的限購措施下，即使最聰明的炒房客，也只能是“望房興嘆”了。想去雄安炒房的，也可以省省了。

2

雄安新方案，房改試驗(yàn)田

雄安新區(qū)，一直被視為中國發(fā)展改革的實(shí)驗(yàn)室。

在之前，各種市場(chǎng)分析大多認(rèn)為，雄安新區(qū)的房子可能“只租不售”，有可能是中國第一個(gè)真正意義上的“租城”，中國唯一一座沒有炒房機(jī)會(huì)的城市。

來了就是雄安人，來了就有住房住。政府也徹底從土地財(cái)政上解脫出來，從賣地的一錘子買賣，變成長(zhǎng)期租金的受益者。

因?yàn)檫@樣的改革，只能在一個(gè)全新的城市才能落地。

然而，這樣的方案，也許還是過于“烏托邦”。最后，雄安沒能成為第一個(gè)“租城”，但是雄安的住房制度改革，依然極具“突破性”。

日前，雄安新區(qū)管委會(huì)正式印發(fā)《河北雄安新區(qū)承接北京非首都功能疏解住房保障實(shí)施細(xì)則（試行）》及相關(guān)配套政策，建立起“多主體供給、多渠道保障、租購并舉”的住房制度。制定出臺(tái)“商品住房、共有產(chǎn)權(quán)住房、機(jī)構(gòu)租賃住房、保障性租賃住房等”四類住房配套政策。這標(biāo)志著具有雄安新區(qū)特色的住房保障體系基本形成。

簡(jiǎn)單來講，“租購并舉”中，“購”的部分就是——商品住房和共有產(chǎn)權(quán)住房?！白狻钡牟糠志褪恰獧C(jī)構(gòu)租賃住房和保障性租賃住房。

具體而言，雄安新區(qū)住房管理中心對(duì)此做了精確的解讀：

一是從制度設(shè)計(jì)著手，從供需兩端發(fā)力，構(gòu)建“租購并舉”供應(yīng)體系，完善“租售同權(quán)”制度設(shè)計(jì)，逐步使租購住房在公共服務(wù)上享有同等權(quán)利。

二是建立住房?jī)r(jià)格形成機(jī)制，實(shí)行成本法定價(jià)，引導(dǎo)住房?jī)r(jià)格保持在合理區(qū)間。

三是實(shí)行住房限售政策。商品住房自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書滿5年后可按規(guī)定上市交易；共有產(chǎn)權(quán)住房自購房之日起滿5年后可按規(guī)定取得全部產(chǎn)權(quán)，再滿5年后可上市交易；一個(gè)家庭只能購買一套商品住房或共有產(chǎn)權(quán)住房。

四是大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，提高住房租賃市場(chǎng)機(jī)構(gòu)化、專業(yè)化、規(guī)?；?，鼓勵(lì)長(zhǎng)期租賃行為，實(shí)現(xiàn)剛需有保障、人人有房住。

再來剖析一下：

雄安方案第一個(gè)突破是“租售同權(quán)”。表現(xiàn)最直接的就是“教育”，目前國內(nèi)中小學(xué)入學(xué)優(yōu)先保障的是有房產(chǎn)的孩子劃片入讀，其次才是租房的（統(tǒng)籌安排）。雄安明確提出租售同權(quán)，是一個(gè)非常大的突破。

第二個(gè)突破是商品房均按照“成本法定價(jià)”。按照“成本+稅費(fèi)+合理利潤(rùn)”方式科學(xué)測(cè)算。開發(fā)商沒有“定價(jià)權(quán)”，不能隨意漲價(jià)，也就杜絕了炒房等亂象。

第三個(gè)突破是一個(gè)家庭只能擁有一套商品住房或共有產(chǎn)權(quán)住房。而且住房的限購期限“全國最嚴(yán)”。如此長(zhǎng)的時(shí)間成本，即使想炒房的人，不可控制的風(fēng)險(xiǎn)也勸退了多數(shù)人。

第四個(gè)突破是雄安新區(qū)明確提出，在新建片區(qū)住房項(xiàng)目中，“只租不售”型住房的配置比例不低于30%。

根據(jù)雄安新區(qū)日前公布的數(shù)據(jù)，截至目前，新區(qū)已完成土地出讓市場(chǎng)化項(xiàng)目13個(gè)，共計(jì)456萬平方米，已開工4萬余套，部分已基本竣工。其中，商品住房184萬平方米，共有產(chǎn)權(quán)住房40萬平方米，機(jī)構(gòu)租賃住房154萬平方米，保障性租賃住房78萬平方米，可滿足約13萬人居住。

根據(jù)這個(gè)數(shù)據(jù)，我們可以得出雄安目前可銷售的住房共224萬平，占比49%。只租賃的住房共232萬平，占比51%。

純租賃住房已經(jīng)超過新建住房的一半。放眼全國，這種比例都是極其罕見的。

此外，雄安新區(qū)還提出了樹立“長(zhǎng)租即長(zhǎng)住，長(zhǎng)住即安家”住房消費(fèi)新理念。堅(jiān)決不搞大規(guī)模商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)。

3

房改，終極方案？

作為中國改革的一個(gè)試驗(yàn)田，雄安新區(qū)的住房改革方案，究竟是不是風(fēng)向標(biāo)？

雄安方案中，最核心的一條是“租售同權(quán)”。如果可以租售同權(quán)了，為什么還要買房子呢？為什么還要貸款，給銀行打工一輩子？

我們?cè)賮砜戳硪粋€(gè)承擔(dān)二次房改試驗(yàn)田的城市——深圳。

早在2018年8月，深圳市人民政府網(wǎng)站發(fā)布了《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見》。根據(jù)當(dāng)時(shí)的“意見”，到2035年，深圳新增建設(shè)籌集各類住房共170 萬套。其中商品房占比40%，人才房20%，安居商品房20%，租賃房20%。

這被稱作“深圳版”二次房改方案。

我們將這一版本方案和雄安新區(qū)今天的方案對(duì)比，可以發(fā)現(xiàn)，深圳的方案中，可供出售的房子（包括商品房、人才房、安居商品房）占比高達(dá)80%。而純租賃房只占比20%。

但是，到了2022年，風(fēng)向變了。

2022年1月，《深圳市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》公布。規(guī)劃明確，將共有產(chǎn)權(quán)房作為重點(diǎn)。安居商品房成了棄子。根據(jù)規(guī)劃，深圳計(jì)劃建設(shè)籌集住房89萬套（間），其中，建設(shè)商品住房35萬套。建設(shè)籌集公共住房54萬套（間），包括公共租賃住房6萬套（間）、保障性租賃住房40萬套（間）、共有產(chǎn)權(quán)住房8萬套。

通過計(jì)算得知，在深圳的規(guī)劃中，商品房加共有產(chǎn)權(quán)房的比例為48%，租賃房的比例為52%。租賃房的比例超過一半。

也是真正體現(xiàn)了“房住不炒”、“租購并舉”等思想。

到了今年1月，深圳市住房和建設(shè)局、深圳市司法局連發(fā)四份文件，直接叫停了“安居型商品房”建設(shè)。明確了住房保障體系調(diào)整為“以公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房為主體”。

透過深圳和雄安的“房改”方案，我國未來的住房制度方向可能基本明晰了。即：高端靠市場(chǎng)（商品房），中端有支持（共有產(chǎn)權(quán)房），低端有保障（租賃房）。新建住房中，大幅度提高租賃住房比例至50%的水平，商品房比例壓降。

房住不炒，房住不炒啊。