日前，河北雄安新區(qū)首個商品房項目開售的消息“炸鍋了”。

很多人的第一反應是：“雄安還有商品房？”“不是說雄安沒房子賣嗎？”一聽價格，1.1w，估計很多炒房客坐不住了。

但雄安新區(qū)在住房改革這一塊上，不走尋常路。很多措施，甚至已經呈現出“開天辟地”之勢。

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雄安商品房開售，投資客傻眼了

據媒體消息，日前，雄安新區(qū)首個商品房項目“華望城”正式對外銷售。價格定在1.1-1.4萬區(qū)間。

資料顯示，華望城由中國雄安集團城市發(fā)展投資有限公司開發(fā)，是一個集居住、辦公和商業(yè)為一體的綜合體項目。項目的住宅部分又分為優(yōu)品住宅和精品住宅兩大類，其中優(yōu)品住宅總層高十層，一梯兩戶，戶型有兩居室、三居室和四居室，面積從76平方米到170平方米，價格從11000元/平方米到14000元/平方米不等。

這樣的價格，大概只能排在中國城市房價的40名開外。低于河北省會石家莊，和保定差不多。相比于北京房價均價6.3w+而言，價格不到北京的1/5。

對于完美承接北京“非首都”功能的核心地區(qū)，1.1萬的房價，明眼人一看都知道，太超值了。

教育方面，雄安首批次導入了四大重點高校（中國地質大學、北京林業(yè)大學、北京科技大學、北京交通大學）、北京四中等頂級資源；醫(yī)療方面，雄安首批次導入了宣武醫(yī)院；產業(yè)資源，各大央國企的總部紛紛落地，帶來了一大批高收入人群。

這樣的資源配置，放眼全國任何一個地區(qū)，都是頂配。在全國，也只有北京、上海部分地區(qū)有這個實力抗衡。如果不是雄安新區(qū)，如果是一個市場化的城市，這里的房價應該高于北、上的均價。

看到這里，小編相信很多人已經摩拳擦掌了。

不過，進一步了解就會發(fā)現，雄安樓市對于投資客而言，“關上的大門從未打開過”。

據該項目透露，目前只有三類人可以在雄安新區(qū)買房，第一類是首批從北京疏解到雄安新區(qū)的央企總部、高校和醫(yī)院等機構人員；第二類是疏解到雄安的央企二級子公司員工；第三類其他疏解企業(yè)以及服務雄安新區(qū)企業(yè)的人員。

除了滿足上述條件，還必須滿足以下五項條件中的任意一項：北京戶口、雄安新區(qū)積分落戶、雄安人才卡、單位開具的人才證明、新區(qū)五年社保。此外，一二類疏解企業(yè)還需要具備在雄安新區(qū)繳納社保或納稅滿一個月；三類疏解企業(yè)在新區(qū)社保或納稅需滿一年。

滿足以上，才能在雄安獲得購房資格。不過呢，一個北京的高校的老師告訴筆者，目前“這四個大學都沒有搬過去，所以所有老師都沒有資格買，必須已經搬過去了才有資格”。

由此可見，目前雄安的商品房，只賣給真正在雄安有自住需求，且重點保障的定向人群。

即使你是雄安當地人，也沒有購買資格。

只是，這樣的房價，對于這一群高收入群體而言，簡直不要太便宜。如果按照這些企事業(yè)單位雙職工家庭年收入30-50萬計算，不吃不喝買套100平的房子也就是3、5年功夫。相比于北京，簡直就是白菜價。

在這樣嚴厲的限購措施下，即使最聰明的炒房客，也只能是“望房興嘆”了。想去雄安炒房的，也可以省省了。

2

雄安新方案，房改試驗田

雄安新區(qū)，一直被視為中國發(fā)展改革的實驗室。

在之前，各種市場分析大多認為，雄安新區(qū)的房子可能“只租不售”，有可能是中國第一個真正意義上的“租城”，中國唯一一座沒有炒房機會的城市。

來了就是雄安人，來了就有住房住。政府也徹底從土地財政上解脫出來，從賣地的一錘子買賣，變成長期租金的受益者。

因為這樣的改革，只能在一個全新的城市才能落地。

然而，這樣的方案，也許還是過于“烏托邦”。最后，雄安沒能成為第一個“租城”，但是雄安的住房制度改革，依然極具“突破性”。

日前，雄安新區(qū)管委會正式印發(fā)《河北雄安新區(qū)承接北京非首都功能疏解住房保障實施細則（試行）》及相關配套政策，建立起“多主體供給、多渠道保障、租購并舉”的住房制度。制定出臺“商品住房、共有產權住房、機構租賃住房、保障性租賃住房等”四類住房配套政策。這標志著具有雄安新區(qū)特色的住房保障體系基本形成。

簡單來講，“租購并舉”中，“購”的部分就是——商品住房和共有產權住房。“租”的部分就是——機構租賃住房和保障性租賃住房。

具體而言，雄安新區(qū)住房管理中心對此做了精確的解讀：

一是從制度設計著手，從供需兩端發(fā)力，構建“租購并舉”供應體系，完善“租售同權”制度設計，逐步使租購住房在公共服務上享有同等權利。

二是建立住房價格形成機制，實行成本法定價，引導住房價格保持在合理區(qū)間。

三是實行住房限售政策。商品住房自取得不動產權證書滿5年后可按規(guī)定上市交易；共有產權住房自購房之日起滿5年后可按規(guī)定取得全部產權，再滿5年后可上市交易；一個家庭只能購買一套商品住房或共有產權住房。

四是大力發(fā)展住房租賃市場，提高住房租賃市場機構化、專業(yè)化、規(guī)模化水平，鼓勵長期租賃行為，實現剛需有保障、人人有房住。

再來剖析一下：

雄安方案第一個突破是“租售同權”。表現最直接的就是“教育”，目前國內中小學入學優(yōu)先保障的是有房產的孩子劃片入讀，其次才是租房的（統(tǒng)籌安排）。雄安明確提出租售同權，是一個非常大的突破。

第二個突破是商品房均按照“成本法定價”。按照“成本+稅費+合理利潤”方式科學測算。開發(fā)商沒有“定價權”，不能隨意漲價，也就杜絕了炒房等亂象。

第三個突破是一個家庭只能擁有一套商品住房或共有產權住房。而且住房的限購期限“全國最嚴”。如此長的時間成本，即使想炒房的人，不可控制的風險也勸退了多數人。

第四個突破是雄安新區(qū)明確提出，在新建片區(qū)住房項目中，“只租不售”型住房的配置比例不低于30%。

根據雄安新區(qū)日前公布的數據，截至目前，新區(qū)已完成土地出讓市場化項目13個，共計456萬平方米，已開工4萬余套，部分已基本竣工。其中，商品住房184萬平方米，共有產權住房40萬平方米，機構租賃住房154萬平方米，保障性租賃住房78萬平方米，可滿足約13萬人居住。

根據這個數據，我們可以得出雄安目前可銷售的住房共224萬平，占比49%。只租賃的住房共232萬平，占比51%。

純租賃住房已經超過新建住房的一半。放眼全國，這種比例都是極其罕見的。

此外，雄安新區(qū)還提出了樹立“長租即長住，長住即安家”住房消費新理念。堅決不搞大規(guī)模商業(yè)房地產開發(fā)。

3

房改，終極方案？

作為中國改革的一個試驗田，雄安新區(qū)的住房改革方案，究竟是不是風向標？

雄安方案中，最核心的一條是“租售同權”。如果可以租售同權了，為什么還要買房子呢？為什么還要貸款，給銀行打工一輩子？

我們再來看另一個承擔二次房改試驗田的城市——深圳。

早在2018年8月，深圳市人民政府網站發(fā)布了《關于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應與保障體系的意見》。根據當時的“意見”，到2035年，深圳新增建設籌集各類住房共170 萬套。其中商品房占比40%，人才房20%，安居商品房20%，租賃房20%。

這被稱作“深圳版”二次房改方案。

我們將這一版本方案和雄安新區(qū)今天的方案對比，可以發(fā)現，深圳的方案中，可供出售的房子（包括商品房、人才房、安居商品房）占比高達80%。而純租賃房只占比20%。

但是，到了2022年，風向變了。

2022年1月，《深圳市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》公布。規(guī)劃明確，將共有產權房作為重點。安居商品房成了棄子。根據規(guī)劃，深圳計劃建設籌集住房89萬套（間），其中，建設商品住房35萬套。建設籌集公共住房54萬套（間），包括公共租賃住房6萬套（間）、保障性租賃住房40萬套（間）、共有產權住房8萬套。

通過計算得知，在深圳的規(guī)劃中，商品房加共有產權房的比例為48%，租賃房的比例為52%。租賃房的比例超過一半。

也是真正體現了“房住不炒”、“租購并舉”等思想。

到了今年1月，深圳市住房和建設局、深圳市司法局連發(fā)四份文件，直接叫停了“安居型商品房”建設。明確了住房保障體系調整為“以公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產權住房為主體”。

透過深圳和雄安的“房改”方案，我國未來的住房制度方向可能基本明晰了。即：高端靠市場（商品房），中端有支持（共有產權房），低端有保障（租賃房）。新建住房中，大幅度提高租賃住房比例至50%的水平，商品房比例壓降。

房住不炒，房住不炒啊。