1

深圳房?jī)r(jià)破防了

眼見他起高樓，眼看他宴賓朋，眼看他樓塌了。

這句話形容當(dāng)下的房地產(chǎn)，雖不免夸張，但也一定程度上成為了當(dāng)今樓市的注腳，只是在各種政策托底之下，下降速度沒有想象中那么快而已。

看中國(guó)樓市的現(xiàn)狀，其實(shí)只要盯著北上廣深四個(gè)頭部城市即可，尤其是深圳，作為中國(guó)樓市風(fēng)向標(biāo)和先行者，深圳樓市的一顰一笑，基本就會(huì)帶動(dòng)全國(guó)樓市浮沉。

深圳是上一輪樓市大牛期間的領(lǐng)軍者，由他發(fā)動(dòng)，帶動(dòng)北上廣上漲，然后南京、蘇州、杭州、廈門、武漢、青島等一眾東部、中部熱點(diǎn)城市次第上漲，最后傳導(dǎo)到西部熱點(diǎn)城市。

同時(shí)，他也是這一輪樓市調(diào)整的揭幕人。2021年2月深圳率全國(guó)之先發(fā)布了二手房指導(dǎo)價(jià)，成為中國(guó)房?jī)r(jià)全面調(diào)整之濫觴。

彼時(shí)至今，深圳樓市已經(jīng)調(diào)整了近三年時(shí)間。

三年時(shí)間里，深圳的房?jī)r(jià)從8字頭跌入7字頭，再跌入如今的6字頭，房?jī)r(jià)已經(jīng)回到了2018年。

樂有家數(shù)據(jù)顯示，目前深圳的二手房均價(jià)跌至6.5萬(wàn)元/平方米，比2021年歷史最高點(diǎn)8.3萬(wàn)元/㎡跌幅22%，比2022年跌12%。

以價(jià)換量，遍地打折促銷，二手房掛牌量高企，是深圳樓市如今的情形，更是全國(guó)樓市的真實(shí)寫照。

在以價(jià)換量之下，深圳去年的二手房成交量有了一波起色。

深房中協(xié)數(shù)據(jù)顯示，2023全年，深圳二手房錄得成交量42574套，比2020年上漲了58.5%。但絕對(duì)量相較于高點(diǎn)時(shí)期，基本是膝蓋斬，是過去六年成交量第二低。

新房由于有下跌因素控制，沒法像二手房那樣大力度下跌，所以成交量仍在下跌，且成交量不如二手房。

樂有家數(shù)據(jù)顯示，2023年深圳新房網(wǎng)簽31621套，比去年還低，創(chuàng)過去五年新低。新房成交價(jià)僅下跌1.64%。

2

周期力量不可阻擋

深圳，成功用實(shí)力詮釋了，什么叫周期的力量不可阻擋。

論經(jīng)濟(jì)實(shí)力、人口規(guī)模、產(chǎn)業(yè)實(shí)力、金融實(shí)力、科創(chuàng)實(shí)力，深圳都是中國(guó)城市的拔尖者。

深圳過去的經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、金融、科技、人口發(fā)展，有目共睹且舉世矚目。

看幾組數(shù)據(jù)。

深圳1979年立市時(shí)，當(dāng)時(shí)還是中國(guó)南海邊的小漁村，GDP僅1.96億元。如今的深圳，GDP超三萬(wàn)億，位居全國(guó)第三。2022年深圳GDP32387.68億元，是1979年立市時(shí)的16524倍。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：深圳市統(tǒng)計(jì)局

同時(shí)人口從開始的31.41萬(wàn)，一路增長(zhǎng)，沖破百萬(wàn)，沖破千萬(wàn)，只在去年歷史性地減少了一次。2022年深圳市常住人口規(guī)模1766.18萬(wàn)人，是1979年立市時(shí)的56倍。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：深圳市統(tǒng)計(jì)局

工業(yè)方面，去年深圳在工業(yè)總產(chǎn)值上超越上海，成為了工業(yè)增加值與工業(yè)總產(chǎn)值的雙料冠軍，真正的中國(guó)工業(yè)第一城。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：各城市統(tǒng)計(jì)局

科創(chuàng)方面，世界知識(shí)產(chǎn)權(quán)組織最新發(fā)布“全球科技集群”的排名，“深圳—香港—廣州”科技集群，被評(píng)為全球第二大科技集群。這個(gè)集群的主要得分，是深圳的PCT專利。深圳每年的PCT專利數(shù)量，跟全德國(guó)相當(dāng)，且連續(xù)十八年位居全國(guó)第一。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：世界知識(shí)產(chǎn)權(quán)組織、康奈爾大學(xué)、歐洲工商管理學(xué)院

擁有如此高深武功的深圳，貌似根本沒有下跌的基礎(chǔ)。

但是，房?jī)r(jià)瘋狂上漲之下，讓這座城市中1800萬(wàn)人，能夠買得起房的寥寥。

深圳的房屋自有率才30%左右，也即還有70%左右的人沒有自己的房子。一半以上的人口住在相對(duì)廉價(jià)的城中村。

目前，深圳的住房結(jié)構(gòu)中，超過一半是城中村，深圳有一大半的人口住在城中村，城中村成為深圳的天然廉租房，為深圳人口超過2000萬(wàn)提供了基本條件。

商品房189萬(wàn)套，保障房51萬(wàn)套，公寓等其他住房97萬(wàn)套，單位自建房55萬(wàn)套，工業(yè)宿舍183萬(wàn)套。

即便調(diào)整了三年，深圳的房?jī)r(jià)和絕大多數(shù)普通工薪階層都沒有關(guān)系。

從房?jī)r(jià)收入走勢(shì)來看，當(dāng)下一個(gè)普通工薪階層，想要在深圳買房，需要不吃不喝40年以上才行，算上吃喝，按照現(xiàn)在的房?jī)r(jià)，這輩子都沒希望。

深圳房?jī)r(jià)，早就透支了這座城市本身的承受力。

有人或許會(huì)說，像京滬深這種城市，商品房本來就不是給普通人準(zhǔn)備的。

這句話只對(duì)了一半。無論哪座城市，房子的中流砥柱都是中產(chǎn)階層。深圳富人買房如買菜不錯(cuò)，但所有的投資與炒作，最終都需要中產(chǎn)來接盤，形成一個(gè)閉環(huán)。

正因?yàn)榉績(jī)r(jià)遠(yuǎn)超城市大多數(shù)的購(gòu)買力，讓大多數(shù)無房的人只能望房興嘆。再加上三年黑天鵝讓很多人的收入縮水，讓有實(shí)力投資的人也丟失了信心，才進(jìn)入了不斷調(diào)整的周期當(dāng)中。

看看深圳過去一年成交量最高的50個(gè)片區(qū)，只有3個(gè)維持微幅上漲，3個(gè)持平，44個(gè)價(jià)格在下跌。

其中羅湖翠竹片區(qū)跌幅最大，下跌了26%。龍崗布吉、鹽田沙頭角、寶安西鄉(xiāng)、福田八卦嶺跌幅均在20%以上。

重點(diǎn)學(xué)區(qū)樓盤整體成交價(jià)格從高點(diǎn)時(shí)期的9.35萬(wàn)/平方米跌至如今的6.85萬(wàn)/平方米，跌幅26.7%。

六大名校片區(qū)均價(jià)，從132490元/平方米，跌至100741元/平方米，下跌了24%。而且跌勢(shì)依舊，很快會(huì)整體跌破10萬(wàn)+。

同期深圳的二手房掛牌量也創(chuàng)下歷史新高。

3

今年深圳樓市預(yù)測(cè)

深圳乃至全國(guó)樓市未來會(huì)如何走？這是所有想買房和想賣房的人，都想知道的答案。

這個(gè)答案，其實(shí)只有時(shí)間能給予，沒有誰(shuí)能夠準(zhǔn)確預(yù)測(cè)任何節(jié)點(diǎn)。

但從國(guó)際慣例和當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來看，本號(hào)認(rèn)為，本輪房?jī)r(jià)調(diào)整的周期，短則三年，長(zhǎng)則五年以上。所有房?jī)r(jià)仍遠(yuǎn)透支本身潛力、購(gòu)買力的城市，都還有調(diào)整空間。

短期內(nèi)，還看不到停歇的趨勢(shì)。

現(xiàn)在所有城市都進(jìn)入了買方市場(chǎng)。對(duì)于購(gòu)房者來說，無論哪個(gè)城市，都可以不著急，慢慢挑選。

當(dāng)然，不是所有的人都能等這么久。畢竟房子對(duì)于很多家庭，的確是硬性需求，自身要居住，小孩上學(xué)也需要房子。

對(duì)于自身實(shí)力足夠的購(gòu)房者來說，有購(gòu)房急需求，可以買，只是擺好心態(tài)即可。對(duì)于不著急的人而言，大可以等等。

除了大調(diào)整趨勢(shì)外，商品房還有另一個(gè)利空，那就是保障房的大規(guī)模建設(shè)與入市。

去年8月份國(guó)務(wù)院審議通了《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》，拉開了中國(guó)二次房改大幕。

未來中國(guó)超大特大城市會(huì)走向新加坡模式，給未來的房地產(chǎn)劃定兩個(gè)圈子，一個(gè)商品房圈子，一個(gè)保障房圈子。

隨著保障房、商品房雙軌制的到來，未來保障房會(huì)分流掉商品房市場(chǎng)一半以上的需求。

而且，保障房是政府主導(dǎo)，供應(yīng)量在未來幾年會(huì)呈井噴狀。

這也是本號(hào)多次強(qiáng)調(diào)，往后的商品房市場(chǎng)需求會(huì)進(jìn)一步減弱。