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“房子是用來住的，不是用來炒的”

炒作學(xué)區(qū)房、經(jīng)營貸入樓市……樓市違規(guī)行為時(shí)有發(fā)生。3月26日，中國銀保監(jiān)會(huì)辦公廳、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳、中國人民銀行辦公廳聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》，嚴(yán)打經(jīng)營貸違規(guī)進(jìn)樓市。

此前，北上廣等多個(gè)城市也發(fā)布針對(duì)樓市的調(diào)控政策，嚴(yán)查經(jīng)營貸違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域行為，讓炒房客們夜不能寐。

經(jīng)營貸變身炒房資金新路徑

經(jīng)營貸款是以中小企業(yè)主或個(gè)體工商戶為服務(wù)對(duì)象的融資產(chǎn)品，借款人可以通過房產(chǎn)抵押等擔(dān)保方式獲得銀行貸款，貸款資金用于其企業(yè)或個(gè)體戶的經(jīng)營需要。

經(jīng)營貸已存在多年，為何這兩年出現(xiàn)異化，甚至成為樓市過熱的推手？

經(jīng)營貸與房貸之間的利率差是關(guān)鍵所在。

個(gè)人經(jīng)營貸款利率此前通常為4%左右,而同期的房貸利率普遍在5%至6%區(qū)間。在2020年，為支持疫情下中小微企業(yè)資金周轉(zhuǎn)，銀行等金融機(jī)構(gòu)大幅降低小微企業(yè)的貸款利率。據(jù)了解，不少銀行的房抵經(jīng)營貸利率降至4%以下，個(gè)別優(yōu)質(zhì)企業(yè)甚至能拿到低至3.65%的利率，利率差直觀可見。

經(jīng)營貸成為了助推多地樓市上漲的資金源，對(duì)利率“敏感”的貸款中介，馬上盯上了這一利率差所帶來的套利空間?！斑^橋融資、全款買房、套取經(jīng)營貸、還掉過橋融資”，一些銀行、資金中介、房產(chǎn)中介提供的服務(wù)可謂“面面俱到”。

據(jù)悉，在滬深等地，購房者只需花幾千元就能通過中介購買一家成立一年以上的公司，只要購房者名列公司前三大股東，且名下有房產(chǎn)，就能以房產(chǎn)為抵押物，向銀行申請(qǐng)經(jīng)營貸。

部分銀行對(duì)經(jīng)營性貸款借款人主體資質(zhì)審核不嚴(yán)，未穿透式核查貸款資金流向，這也縱容了資金中介、房產(chǎn)中介的違規(guī)行為，讓炒房者輕易獲得了低成本的資金。

多方主體利用渠道的便捷性和信息的通達(dá)度，將樓市變成了“冒險(xiǎn)家們的樂園”。而那些努力湊首付的剛需購房客們，卻還在樓市里望眼欲穿地等候購買自住房的機(jī)會(huì)；那些真正需要“解渴”的中小微企業(yè)們，也可能還在苦苦掙扎。

多地對(duì)涉房資金“精準(zhǔn)調(diào)控”

日前，一場針對(duì)違規(guī)挪用經(jīng)營貸炒房的“圍剿”在多個(gè)熱點(diǎn)城市陸續(xù)展開。各地監(jiān)管部門也陸續(xù)公布經(jīng)營貸流入樓市的調(diào)查情況，嚴(yán)查力度空前。

3月23日，北京銀保監(jiān)局針對(duì)2020年下半年以來發(fā)放的個(gè)人經(jīng)營性貸款等業(yè)務(wù)合規(guī)性開展自查，發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入北京房地產(chǎn)市場的個(gè)人經(jīng)營性貸款金額約3.4億元。  

上海銀保監(jiān)局表示，上海地區(qū)135家商業(yè)銀行已經(jīng)完成個(gè)人住房信貸管理專項(xiàng)自查工作，存在貸款資金用途違規(guī)，部分個(gè)人消費(fèi)貸、經(jīng)營貸資金流入房地產(chǎn)市場。

中國人民銀行廣州分行和廣東銀保監(jiān)局公布的數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)排查，截至3月16日，發(fā)現(xiàn)廣東轄內(nèi)（不含深圳）銀行機(jī)構(gòu)涉嫌違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的問題貸款金額2.77億元、920戶。 

深圳銀保監(jiān)局、中國人民銀行深圳市中心支行3月18日通報(bào)經(jīng)營貸專項(xiàng)核查結(jié)果：已提前收回21筆、5180萬元涉嫌違規(guī)貸款，處罰違規(guī)機(jī)構(gòu)4家，處罰問責(zé)違規(guī)責(zé)任人14人次，處罰金額合計(jì)575萬元。 

在這一系列“圍剿”活動(dòng)中，有相當(dāng)部分的貸款出現(xiàn)了房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、小額貸款公司等“包裝”助推的身影。涉嫌違規(guī)的操作方式，包括通過中介機(jī)構(gòu)過橋墊資套取經(jīng)營貸置換個(gè)人住房按揭貸款、經(jīng)過轉(zhuǎn)手多次后挪用個(gè)人經(jīng)營性貸款用于購房首付款等。

全面圍剿，樓市迎來強(qiáng)監(jiān)管

“堵截”經(jīng)營貸炒房，對(duì)于任何鉆空子的投機(jī)行為，都應(yīng)嚴(yán)格查處、嚴(yán)肅處理。

此次，三部門聯(lián)合發(fā)布《通知》，將更有利于堵住漏洞。

《通知》從加強(qiáng)借款人資質(zhì)核查、加強(qiáng)信貸需求審核、加強(qiáng)貸款期限管理、加強(qiáng)貸款抵押物管理、加強(qiáng)貸中貸后管理、加強(qiáng)銀行內(nèi)部管理等方面，督促銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)一步強(qiáng)化審慎合規(guī)經(jīng)營，嚴(yán)防經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。同時(shí)要求進(jìn)一步加強(qiáng)中介機(jī)構(gòu)管理，建立違規(guī)行為“黑名單”，加大處罰問責(zé)力度并定期披露。

后續(xù)，有關(guān)部門將依法嚴(yán)格問責(zé)，加強(qiáng)聯(lián)合懲戒，將企業(yè)和個(gè)人違規(guī)挪用經(jīng)營用途貸款的相關(guān)行政處罰信息及時(shí)納入征信系統(tǒng)。

相比鉆政策漏洞獲得的收益，事后面臨處罰的更大，很可能“賠了夫人又折兵”。

炒房客們，還敢炒房嗎？