昨日，一則“炒房教父”歐成效被打的消息刷爆了房圈。

歐成效，一個早年間在水庫論壇系統性寫作“炒房”方法，并傳播杠桿“炒房”理念的人。由于趕上了2016-2020年中國房價大漲的黃金年代，歐成效的“炒房”理念吸引了大批擁躉，被粉絲稱為“歐神”。

然而，隨著房價步入下行調整期，“歐神”式炒房方法，正成為眾多炒房客的“痛苦之源”。為什么“歐神”會被打？“炒房”還有前途？

驚聞“歐神”被揍了？

根據網傳的視頻畫面，疑似此前參與購買柬埔寨西哈努克港（簡稱“西港”）土地項目的投資者討要說法。

另據知情人士透露，維權者現場還揚言，以后只要他（歐成效）搞公開活動，他們就要去鬧，見一次打一次....不過從視頻來看，歐成效坐在沙發上，有沒有被“打”視頻中并未體現，頂多算是爭吵。

想不到一代“炒房教父”，會有今天之境遇。

根據爆料的截圖，投資者質問歐成效，承諾的2020年5月完成修路（為何沒修），歐成效回答“路一定會修，時間不予承諾”。歐成效還在對話中“懟”質疑者，“這是一種承諾，不是合同”...

（網傳截圖）

事情還要從2020年開始說起。據《界面新聞》報道，2020年，歐成效等人拿下了柬埔寨西港6300畝土地，產權年限99年，并向粉絲兜售。他們將這些土地拆分成最低1畝起售，價格全款48萬人民幣，分期一年支付的價格是53萬。

如果按照出售1000畝計算，僅此一項便回款4.8億元。據此計算，歐神分得的傭金可不少。

推介時，歐神向粉絲宣揚，“目前的回報只是剛剛開始，未來的回報還有10倍100倍”。

據悉，該土地屬于柬埔寨云朗國家公園屬地內的一部分，距離西港主城有30多公里。

西哈努克港是柬埔寨第二大城市，也是柬埔寨唯一一個經濟特區。2015年之后，當地的博彩業迅速發展，大批人口、資本涌入該地。隨著資本和人口涌入，當地房地產市場也水漲船高，炒地皮、買房子，一片熱火朝天的景象。有數據顯示，僅2015到2019這三四年的時間，西港地價翻了10倍，房租翻了5倍！

不過，大量外地人口的進入，導致當地物價飆升，本地居民痛苦不堪。本地人和外地人的矛盾日益加劇。

2019年，柬埔寨一紙禁令，全面查處違法賭博活動。由此，賭博行業帶來的資金、人口迅速枯竭，樓市也就失去了支撐！據《界面新聞》，在禁賭令后1年，西港主城土地價格下降17%-25%。隨后，疫情3年來襲，西港房價徹底失去支撐。

西港究竟有多慘？據無冕財經2022年援引當地官員的數據，西港當地的爛尾樓已占到了當地“建筑總數的70-80%”！

一場典型的樓市泡沫，就這樣破滅了！

這場財富泡沫中，投資者究竟賺沒賺錢，大家心里都有答案了。不過，歐神的傭金反正已經賺到手了。

歐神是怎么崛起的？

2012年，歐成效創辦了水庫論壇，開始普及“炒房”知識。隨著論壇影響力式微，水庫也開通了微信公眾號。

他的文章被越來越多的人看到。

在他的文章里，歐成效把自己的炒房心得進行拆解，系統性的教人們為什么要買房、如何選擇房產、如何通過借貸獲得更多資金（包括信用卡套現、抵押貸等方式）。

歐成效的中心思想，總結起來就是：加杠桿，加杠桿，拼命加杠桿！

2015年，隨著漲價去庫存的開始，全國樓市開啟了一輪 波瀾壯闊的“大牛市”。

從深圳、上海等一線城市開始，房價大幅上漲。然后蔓延到南京、廈門、合肥等東部二線城市，最后向西刮到武漢、鄭州等城市，最后成都、重慶等西部城市跟漲。再然后向三四線城市蔓延...這一輪牛市，一直漲到2021年。

直到2022年，全國房價均價出現明顯下跌。

可以說，歐成效的理論大肆傳播之時，竟和全國樓市行情完美契合。因此，歐成效的理論被越來越多人熟識，那幾年跟隨歐成效理論買房的人，都賺了！

歐成效，也變成了“歐神”！

當時，找歐成效提問，要進小密圈（一個付費知識問答社區），價格高達數千元。賣歐成效小密圈盜版問答的，賣歐神朋友圈內容的，都賺了個盆滿缽滿。

歐成效還有一件事，讓他名聲大噪。就是2018年的離婚事件，據說他為離婚放棄35套滬深房產，面積高達6300平米。還要負責償還月供，以及給1000萬現金。

拼命割韭菜

不講武德了

一次離婚，讓歐成效財富縮水嚴重。

而更大的打擊也來了。2020年9月，水庫論壇公眾號被封禁，歐成效的微博被封殺。主要賺錢工具——付費問答平臺“知識星球”也被重點“關照”。因為此時，歐成效還在大肆宣揚“炒房”概念，這與“房住不炒”的宗旨顯得格格不入...

為了撈錢，歐成效開始不講武德了。

據公開資料，2020年，歐神組織粉絲到貴陽掃貨。

在歐神推薦下，上千個炒房客買下了貴安**花園，以及花果園商鋪，并期待著很快能夠“跳漲30%”。據說歐神粉絲在貴陽下單超過千套。尷尬的是，項目團購后，貴安**花園旋即出現停工丑聞。

如果按每套傭金5萬來算，歐神團隊至少賺取了5000萬。至于粉絲有沒有賺？這幾年，貴陽樓市啥情況，想必大家都清楚吧，而貴安新區則...

另外，歐神最近幾年最極力推薦的城市，必屬重慶無疑。歐成效還宣稱“賣掉上海，買入重慶”。

在一次推介會上，一名粉絲提問：咱們重慶三四年有可能漲50%嗎？歐成效對他的擁躉說：有可能。

據重慶當地自媒體透露，此前，歐神帶著他的粉絲去到了唐家沱某不知名小開發商的項目掃貨。而重慶本地業內人士都知道，買房“虧到唐家沱”，吃虧到家了。

此外，歐神一直強調的成都樓市不如重慶的觀點，也讓最近幾年投資重慶的炒房客鎩羽而歸。

不管投資者賺沒賺，反正歐神賺了。

國內的項目，即使虧了，房子還在那兒，還可以出售變現。可國外的西港項目，即使虧了還變不了現，妥妥的啞巴吃黃連。

是怪歐神“割韭菜”，還是怪粉絲“太貪心”呢？

結語

今年3月，歐成效曾發朋友圈自曝“2022年，我大概虧了1500w”。同時他還預言，今年可能再虧1800w左右。

然而，肉眼可見的是，歐神今年的影響力大不如前了！他還在宣稱的炒房策略，也被越來越多的人質疑！

2016年，“房住不炒”橫空出世，至今差不多7年了。按照統計局的數據，中國房價均價2021年達到峰值，2022年、2023年出現明顯下跌。尤其是今年以來，北上深廣等一線城市都出現明顯的降溫。

（今年1-11月，70個大中城市二手房幾乎全線下跌）

如今，房住不炒7年了，還堅持“炒房”那一套循環加杠桿的老套路，危矣。今年4月，網傳深圳一炒房客過度使用杠桿，持有深圳優質項目780平將被法拍。

越來越多的高杠桿炒房客，撐不住了。

有人說，歐神最初之所以能成為“神”，只不過踩對了風口，搭上了時代的紅利罷了。世上沒有yyds，只不過時勢造英雄。

過去，高杠桿炒房可能致富；現在，高杠桿炒房可能直接破產。

“歐神”和“炒房”，應該被扔進垃圾桶了。

你說呢？

參考資料： 

1.2023-12-17，王大樓，《被揍的歐成效，和逐漸遠去的時代》，https://mp.weixin.qq.com/s/vLHjDLC5Yrq6z7nLH4rpPw 

2.2022-07-20，無冕財經，《數十萬中國人撤離后，留下1155棟爛尾樓||深度》，https://mp.weixin.qq.com/s/QuyiuqyiCrVBz4PqpGaZKA 

3.2020-06-28，界面新聞，《“炒房天王歐神”柬埔寨西港土地騙局》，https://mp.weixin.qq.com/s/9yav-R-4rjyw0oMqRBc0Fg