采菊東籬下，悠然見南山。山氣日夕佳，飛鳥相與還！

每個(gè)人心中，都有一座陶淵明筆下的世外桃源，可以暫時(shí)遠(yuǎn)離城市的喧囂與煩惱，過幾天返璞歸真的日子。

就是在這樣的需求下，前些年民宿火出圈。遠(yuǎn)的像云南貴州，近的如城市周邊，民宿如雨后春筍般拔地而起。

不過在民宿遭遇疫情之后有所降溫，連帶著高溢價(jià)的民宿投資也開始冷靜。懷著“抄底”和“撿漏”的心態(tài)，紫金財(cái)經(jīng)小編隨著幾位投資人調(diào)研了北京周邊數(shù)個(gè)民宿項(xiàng)目。

殊不知，民宿行業(yè)真正的“漏”并不好撿，雖然有疫情影響，但因?yàn)槊袼藜瓤梢哉袛埰渌∈械目腿耍挚梢晕镜赜慰停鋸?fù)蘇的速度很快，優(yōu)質(zhì)民宿更是一房難求，熱鬧非凡。

而在民宿行業(yè)的更新?lián)Q代中，一些口碑化、連鎖化的民宿，不僅演變?yōu)橐环N文化符號，更形成了獨(dú)樹一幟的游客吸引力。

糊涂生意糊涂賬，民宿經(jīng)營不能“擺爛” 

“為什么轉(zhuǎn)讓民宿？”

“因?yàn)樯獠缓茫　?

“那我們接手后，該怎么讓生意變好呢？”

“我要是知道，就不賠錢轉(zhuǎn)讓了！”

這是紫金財(cái)經(jīng)小編在調(diào)研古北水鎮(zhèn)周邊某個(gè)村子里的民宿項(xiàng)目時(shí)，民宿經(jīng)營者“質(zhì)樸”的回答。

這個(gè)村子里像這樣的民宿還有很多，與其說是民宿，不如說是品質(zhì)略高的農(nóng)家樂。這里的客源主要依賴古北水鎮(zhèn)的游客，不僅沒有自己的品牌特色，更形成了惡性競爭。

木鳥民宿創(chuàng)始人黃越告訴紫金財(cái)經(jīng)小編，民宿不僅僅是旅游住宿的地方，不同于傳統(tǒng)的飯店旅館，民宿要能讓游客體驗(yàn)當(dāng)?shù)仫L(fēng)情、感受民宿主人的熱情與服務(wù)、并感受到有別于以往的生活。

然而想做到這點(diǎn)并不容易，大部分民宿的投資人和經(jīng)營者都是粗放式經(jīng)營，只要不賠錢，就沒有把成本壓縮到極致的動(dòng)力，也沒有挖空心思增加民宿特色和吸引力的動(dòng)力。

紫金財(cái)經(jīng)小編詢問一位民宿老板為何要轉(zhuǎn)讓，他說因?yàn)殂y行卡上沒錢了。

細(xì)聊后才知道，他經(jīng)營民宿后就把一張銀行卡用作資金流水，民宿的水電、人工成本等支出用這張銀行卡支付，收到的房費(fèi)等收入也打到這張卡里。

今年以來由于入住率降低，民宿老板發(fā)現(xiàn)銀行卡里的錢經(jīng)常花光了，甚至需要他額外往里面打錢用于日常支出，于是他幾經(jīng)思考決定轉(zhuǎn)讓民宿。

“可能自己不太會(huì)做生意，或者民宿不是我想象的那樣簡單。”他說。

幾個(gè)項(xiàng)目跑下來，紫金財(cái)經(jīng)小編總結(jié)出四個(gè)民宿投資與運(yùn)營的關(guān)鍵因素：

第一個(gè)是業(yè)務(wù)層面的選址，可能只有一街之隔，兩個(gè)民宿的景色和客流就有天壤之別，這需要民宿投資人詳細(xì)了解當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)土和文化特色，選擇符合民宿建設(shè)的地段。

第二是裝修，應(yīng)該選擇什么樣的裝修風(fēng)格，將來應(yīng)該如何給房間定位、定價(jià)，制定哪些具有特色的吸引力項(xiàng)目，都是這個(gè)階段的難題。

第三是營銷，民宿經(jīng)營者以往只是單純依靠一些OTA（在線旅游酒店平臺(tái)）攬客，通過一些民宿景觀圖吸引關(guān)注，但這種簡單的營銷太過依賴平臺(tái)和流量。隨著自媒體的火熱，種草引流形式已然興起，民宿經(jīng)營者必須化被動(dòng)為主動(dòng)，積極通過不同渠道打出民宿的品牌。

最后，也是最重要的就是服務(wù)，很多民宿主打溫馨場景和家庭化氛圍，然而從入住前的聯(lián)系溝通，到入住時(shí)的民宿功能配置介紹和相關(guān)服務(wù)，很少有民宿能夠做到盡善盡美，消費(fèi)者很難形成二次消費(fèi)，更別說對民宿長期發(fā)展至關(guān)重要的轉(zhuǎn)介紹了。

“這四點(diǎn)的確是民宿經(jīng)營的關(guān)鍵，但并非要求民宿把這四點(diǎn)全部做優(yōu)秀了。如果能夠把其中一點(diǎn)運(yùn)作好，那么民宿就很容易掙錢，如果做好兩點(diǎn)甚至三點(diǎn)，那么這個(gè)民宿大概率會(huì)成為爆款。”黃越說。

誠然，隨著人們生活水平的提高和對旅游文化需求的提升，民宿行業(yè)逐漸從一個(gè)小眾項(xiàng)目走向大眾化，甚至自身也成為了潮流與文化的一部分，但對于很多民宿的經(jīng)營者來說，并未脫離農(nóng)家樂經(jīng)營思路范疇。

簡單來說，民宿不是旅店，更不能將自身定位為酒店、客棧，經(jīng)營者要花費(fèi)心思，結(jié)合自身區(qū)位特色，通過不一樣的裝修與運(yùn)營，把民宿打造成一個(gè)融入周邊環(huán)境的“世外桃源”，帶給游客不一樣的體驗(yàn)感受。

而跨過這一步并不容易，不僅要求民宿的經(jīng)營者有大膽的創(chuàng)新與實(shí)踐，更要有長遠(yuǎn)的規(guī)劃和運(yùn)營管理能力。

創(chuàng)新與連鎖，民宿的新生 

在很多民宿投資人以親朋好友的資金投資幾間民宿，學(xué)著網(wǎng)紅民宿“照貓畫虎”的裝修經(jīng)營時(shí)，一些民宿的先行者已經(jīng)在探索獨(dú)特民宿文化的道路。

來重慶旅游必然要打卡解放碑，這里有著重慶最密集的酒吧街和時(shí)尚潮流人群，甚至在穿梭的人群中，總有三三兩兩的“拍照族”出沒。

而這里有著競爭最為激烈的住宿市場，有低到不足百元一晚的小旅店，也有金碧輝煌的星級酒店，每條街上都有不同價(jià)位、不同樣式的住宿招牌。

包小嘿民宿就隱藏在這片熱鬧的街區(qū)中，它主打浴缸民宿，以巨幕投影、江景、吊椅、慕斯泡泡等元素作為延伸，契合重慶網(wǎng)紅城市調(diào)性，短短三年時(shí)間，包小嘿民宿以小而美的發(fā)展路徑迅速起量，目前已經(jīng)擁有了19套房源。  成功不僅源于對當(dāng)?shù)匚幕氖煜ず蛯徝溃从趯I(yè)團(tuán)隊(duì)的運(yùn)營。民宿行業(yè)已經(jīng)有大量從業(yè)者來自酒店管理業(yè)，他們也能快速成為民宿公司的中高層甚至合伙人，憑借的就是將酒店管理模式引入民宿，讓標(biāo)準(zhǔn)化成為民宿規(guī)模擴(kuò)張的基礎(chǔ)。

但不同于統(tǒng)一風(fēng)格的酒店，民宿最大的特殊性就是其風(fēng)格的多樣化，這也導(dǎo)致民宿的經(jīng)營管理更加細(xì)化與復(fù)雜。

包小嘿民宿的運(yùn)營方向紫金財(cái)經(jīng)小編表示，每一間包小嘿民宿都有自己的風(fēng)格特色和主打情調(diào)，這讓游客入住每一間民宿都有不同的樂趣，但所有房源都有統(tǒng)一的管理與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，讓游客享受一致的服務(wù)內(nèi)容。

這種既有獨(dú)特的風(fēng)格屬性又有標(biāo)準(zhǔn)化的管理體系，已經(jīng)成為頭部民宿的標(biāo)準(zhǔn)配置，甚至一些民宿借此進(jìn)入資本方的視野。

2018年華住集團(tuán)宣布完成對花間堂的戰(zhàn)略收購，4.63億收購71.2%的股份，當(dāng)時(shí)讓民宿行業(yè)著實(shí)興奮了很久。

不過是幾年時(shí)間，花間堂從麗江做民宿起家，特色在于其融入當(dāng)?shù)厝宋牡脑O(shè)計(jì)，隨著口碑與品牌的積累，它也逐漸分布于麗江、束河、香格里拉、周莊、蘇州、杭州等熱門旅游目的地，房間總數(shù)超過500間。

黃越告訴紫金財(cái)經(jīng)小編，像花間堂這樣的頭部民宿并非個(gè)案，在摸索出民宿特色模式和建立品牌后，他們往往通過連鎖化擴(kuò)大規(guī)模和降低成本，在獲得更高收入的同時(shí)，也得到了資本方的青睞。

“然而一切的前提，是民宿有自己的特色和吸引力法則，否則將在同質(zhì)化中失去競爭力。”

因?yàn)槊袼尥|(zhì)化競爭比搞出特色容易的多。紫金財(cái)經(jīng)小編在北京房山十渡的民宿走訪中發(fā)現(xiàn)，幾家對外轉(zhuǎn)讓的民宿，不僅在風(fēng)格上雷同，甚至在價(jià)格上都相差無幾。

其中一間民宿老板，曾將民宿建設(shè)成兒童戶外游樂和團(tuán)建場所，然而用戶群定位不清晰和設(shè)施不足，以及服務(wù)能力跟不上，讓這間規(guī)模較大的民宿反而成為賠錢最多的商家。

“理想與現(xiàn)實(shí)的差距有點(diǎn)遠(yuǎn)，想做到不賠錢有時(shí)候都不能。”這間民宿老板苦笑道。

對于民宿的投資與經(jīng)營來說，什么樣的創(chuàng)新是符合民宿定位和融入當(dāng)?shù)靥厣h(huán)境的，該如何形成差異化的特色發(fā)展，是只做成家庭式的民宿，醉心于鄉(xiāng)野之間的趣味，還是引入標(biāo)準(zhǔn)化管理體系，通過連鎖經(jīng)營走資本發(fā)展模式，這些都是民宿投資人需要考慮的問題。

而紫金財(cái)經(jīng)小編跟隨的民宿投資調(diào)研團(tuán)中許多投資人表示，雖然看好民宿項(xiàng)目，但總有接手后兩眼一抹黑的感覺。明明知道前任民宿老板失敗的根源，但卻不知道該如何跳出原有的困境，甚至可能還會(huì)延續(xù)原有模式繼續(xù)失敗下去。

產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)待提升，民宿出現(xiàn)新變化 

民宿建設(shè)是我國鄉(xiāng)村旅游業(yè)產(chǎn)業(yè)升級的必然階段，就像農(nóng)家樂是鄉(xiāng)村旅游業(yè)的重要組成部分一樣，它在旅游業(yè)中也有著不可替代的地位，能夠使鄉(xiāng)村旅游收益更加穩(wěn)定、更加豐厚。

今年7月19日，文旅部等多部門聯(lián)合發(fā)布關(guān)于促進(jìn)鄉(xiāng)村民宿高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見，不僅將鄉(xiāng)村民宿發(fā)展納入各地旅游發(fā)展規(guī)劃，與國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、國土空間規(guī)劃等相銜接，還提出深入挖掘文化文物資源，充分展示地域特色文化，豐富鄉(xiāng)村民宿文化內(nèi)涵。

據(jù)頭豹研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國鄉(xiāng)村度假精品民宿行業(yè)進(jìn)入穩(wěn)步增長階段，行業(yè)市場規(guī)模2021年達(dá)到62.18億元，預(yù)計(jì)2026年市場規(guī)模達(dá)139.46億元，復(fù)合增長率達(dá)17.5%。

在政策和行業(yè)趨勢推動(dòng)下，即便疫情對某些地區(qū)民宿行業(yè)帶來影響，但從整體環(huán)境來看，民宿都充滿了發(fā)展前景與商機(jī)。

然而就是這樣一個(gè)規(guī)模近百億的市場，卻讓投資人束手束腳，行業(yè)從業(yè)者大多粗放式經(jīng)營，因?yàn)樾畔贤ú粫常袼迯臉I(yè)者只能從一次次失敗中總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前只有十余家互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)方做民宿的運(yùn)營生意，而民宿投融資和裝修服務(wù)平臺(tái)更是稀少，甚至有的民宿網(wǎng)紅地和景區(qū)，只有一到兩家裝修公司提供裝修服務(wù)，即便民宿經(jīng)營者有好的創(chuàng)意，也難以真正落地。

“民宿在大多數(shù)地方還是以家庭式經(jīng)營為主，不論投資方還是經(jīng)營者都沒有充足的資金和眼光做長遠(yuǎn)打算，這也導(dǎo)致很多民宿淪為平庸。”經(jīng)營民宿的老板李然（化名）告訴紫金財(cái)經(jīng)小編，他所在的民宿老板圈有“事不過三”的說法。

既經(jīng)營民宿的規(guī)模不要超過三家門店，如果是小型的公寓式民宿可以略多，但如果規(guī)模做大，經(jīng)營管理不善和平庸化將讓民宿收益大幅縮水。

“連鎖經(jīng)營是可以掙錢的，但哪有那么多專業(yè)管理人才打理店面？民宿的創(chuàng)意風(fēng)格很重要，但又有多少錢請得起設(shè)計(jì)師和裝修投入，以及后期維護(hù)保養(yǎng)。”李然說，傾注心血開幾間民宿成功率是比較高的，但如果連鎖化與規(guī)模化，沒有專業(yè)的人才團(tuán)隊(duì)和管理系統(tǒng)，只能迎來失敗。

顯然，在民宿產(chǎn)業(yè)鏈上還有許多服務(wù)鏈條沒有打通，不論是行業(yè)前期的投融資和選址建設(shè)，還是后期的運(yùn)營精細(xì)化與品牌營銷，民宿行業(yè)都缺乏專業(yè)的人才和經(jīng)營模式總結(jié)。

“和酒店業(yè)相比，民宿行業(yè)起步晚、規(guī)模小，因此行業(yè)內(nèi)有不少盲點(diǎn)需要打通。”黃越表示，木鳥民宿處于行業(yè)運(yùn)營端，積累了許多數(shù)據(jù)，未來希望向民宿行業(yè)更多服務(wù)鏈條延伸。“有數(shù)據(jù)，才知道該怎么做事情，才知道哪些地方的民宿賺不賺錢，該怎么賺錢。”

恰恰是數(shù)據(jù)的缺乏，以及專業(yè)的民宿咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)的缺失，讓許多民宿的投資人對這個(gè)行業(yè)望而卻步。

由于大量民宿投資由線下各種小型團(tuán)隊(duì)和民宿老板間的熟人完成，“買定離場，自負(fù)盈虧”反而成為民宿投資人最真實(shí)的寫照。

一邊是民宿行業(yè)蓬勃發(fā)展與政策扶持，另一邊是民宿投資人盲目投資和同質(zhì)化、低質(zhì)化競爭，民宿行業(yè)的詩和遠(yuǎn)方想要實(shí)現(xiàn)，并不容易。

實(shí)際上，面對民宿一時(shí)難以破局的現(xiàn)狀，一些互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)企業(yè)看到機(jī)會(huì)。比如同城旅行針對今年各地暑熱難消的現(xiàn)狀，特別在兩湖、云貴等地，發(fā)放文旅消費(fèi)券，特別提到了與獨(dú)具特色的民宿進(jìn)行合作。

而攜程近些年來不僅重推民宿，還親自下場打造鄉(xiāng)村振興品牌攜程度假農(nóng)莊。相比普通鄉(xiāng)村民宿，高端鄉(xiāng)村民宿能夠?yàn)槟康牡貛砀鼜?qiáng)有力的標(biāo)桿效應(yīng)，帶動(dòng)目的地周邊民宿轉(zhuǎn)型升級和相關(guān)消費(fèi)的增長。數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入暑期后攜程度假農(nóng)莊迎來“避暑大軍”，農(nóng)莊訂單量環(huán)比增長147％。

從產(chǎn)業(yè)角度看，民宿是鄉(xiāng)村旅游的重要業(yè)態(tài)，是帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的重要?jiǎng)恿Γ侵θ嫱七M(jìn)鄉(xiāng)村振興的重要抓手。長期以來，如何延長游客的停留時(shí)間、增加游客的消費(fèi)場景，是鄉(xiāng)村旅游的一個(gè)發(fā)展難題。民宿無疑是讓游客慢下來、留下來、住下來的最好途徑。

民宿加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)融合、突出文化特色、提升服務(wù)水平，就可以更好滿足多層次、個(gè)性化、品質(zhì)化的大眾旅游消費(fèi)需求。而在時(shí)下，普通民宿如何破局，則成為長遠(yuǎn)發(fā)展的關(guān)鍵。