出品|公司研究室地產(chǎn)組

文|曲奇

3月10日，山東省本地的物業(yè)公司潤(rùn)華物業(yè)第二次向港交所遞交了招股書。與上一次相比，潤(rùn)華物業(yè)將公司名稱由“科技”改為“健康”，負(fù)債率顯著下降，但公司毛利率和凈利潤(rùn)雙雙下滑，增收不增利的特征十分顯眼。

潤(rùn)華物業(yè)的實(shí)控人欒濤，其最主要的事業(yè)是汽車銷售，后來(lái)又多元化向地產(chǎn)、物業(yè)、藥業(yè)等領(lǐng)域發(fā)展。不過(guò)，多元化發(fā)展并不是很順利，藥業(yè)板塊經(jīng)過(guò)十幾年發(fā)展最終于2021年被放棄，潤(rùn)華物業(yè)招股書失效后再次遞表，IPO征程還未結(jié)束。

01潤(rùn)華多元化受阻，藥業(yè)板塊被舍棄

欒濤事業(yè)的建立始于上世紀(jì)90年代，在改革開放初期，當(dāng)時(shí)還在山東省機(jī)電公司工作的欒濤，決定成立山東省汽車聯(lián)合銷售公司，也就是現(xiàn)在的潤(rùn)華集團(tuán)。

1994年，伴隨改革開放的深入，山東決定選擇一小批國(guó)企進(jìn)行現(xiàn)代企業(yè)制度試點(diǎn)；欒濤借此機(jī)會(huì)，使?jié)櫲A集團(tuán)成為試點(diǎn)企業(yè)，并于2000年正式轉(zhuǎn)制成為民營(yíng)股份制企業(yè)。隨后，欒濤提出了“百年潤(rùn)華”的創(chuàng)業(yè)目標(biāo)。如今，潤(rùn)華集團(tuán)已成為山東省最大的汽車銷售集團(tuán)之一。根據(jù)《山東商報(bào)》的報(bào)道，在2020年山東創(chuàng)富榜上，欒濤以59.48億元的財(cái)富排在第90位。

潤(rùn)華集團(tuán)除了汽車銷售外，還早早地發(fā)展了地產(chǎn)、物業(yè)、藥業(yè)等業(yè)務(wù)，但有成有敗。物業(yè)板塊曾上過(guò)新三板，現(xiàn)在要去香港IPO，而藥業(yè)板塊卻不斷出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，直到2021年潤(rùn)華將藥業(yè)板塊轉(zhuǎn)讓了出去。

天眼查顯示，潤(rùn)華藥業(yè)成立于1994年，主要產(chǎn)品有金羚感冒片等。成立時(shí)間雖早，但潤(rùn)華曾在2013年對(duì)外表示，藥業(yè)板塊是集團(tuán)嘗試性投資項(xiàng)目，目前仍處培育期。隨后幾年，潤(rùn)華藥業(yè)還因涉嫌虛假宣傳、成分不合規(guī)被罰款、停產(chǎn)整改。

2015年9月，章丘市食藥監(jiān)局公布的信息顯示，潤(rùn)華藥業(yè)生產(chǎn)銷售的金羚感冒膠囊因水分不符合規(guī)定，被罰款1.28萬(wàn)。同年12月，潤(rùn)華藥業(yè)又被檢查出了問(wèn)題，其生產(chǎn)的新復(fù)方大青葉存在減量投料咖啡因、異戊巴比妥兩種成分，未按規(guī)定工藝組織生產(chǎn)，偽造批生產(chǎn)記錄等嚴(yán)重違反藥品管理法律法規(guī)問(wèn)題。2017年，潤(rùn)華藥業(yè)生產(chǎn)的處方藥“洋參龜靈口服液”涉嫌食品藥品虛假宣傳，被國(guó)家食藥監(jiān)總局通報(bào)。

近幾年，潤(rùn)華集團(tuán)逐漸剝離藥業(yè)板塊。天眼查顯示，2019年12月，潤(rùn)華藥業(yè)新增股東山東華信東唐醫(yī)療科技有限公司，潤(rùn)華集團(tuán)將持股比例降至40%。2021年5月，潤(rùn)華集團(tuán)從潤(rùn)華藥業(yè)退股，潤(rùn)華藥業(yè)成為華信東唐100%控股企業(yè)。

潤(rùn)華藥業(yè)折騰近二十年，卻未能成功。如今，在潤(rùn)華集團(tuán)的官網(wǎng)上，集團(tuán)產(chǎn)業(yè)只有汽車和物業(yè)，已不見藥業(yè)板塊的蹤跡。

02改名再上市，增收不增利

潤(rùn)華集團(tuán)的兩大板塊中，主業(yè)汽車一直沒(méi)有上市動(dòng)作，反倒是物業(yè)板塊率先接觸了資本市場(chǎng)。

2016年，潤(rùn)華物業(yè)在新三板上市，是濟(jì)南市第一家在新三板掛牌的物業(yè)公司。但3年之后，或許是因?yàn)樾氯宓娜谫Y額太少，2019年8月，潤(rùn)華物業(yè)公告稱，根據(jù)公司對(duì)長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略以及資本道路的規(guī)劃，同時(shí)為降低運(yùn)營(yíng)成本，從新三板摘牌。

從新三板退市后，香港成為了欒濤父子的目標(biāo)。2021年下半年，潤(rùn)華物業(yè)向港交所提交招股書，但遺憾的是，招股書于2022年1月失效，首次沖擊港交所失敗了。2個(gè)月后，潤(rùn)華物業(yè)二次遞交招股書，最為直觀的變化就是更改了公司名稱。

首次交表時(shí)，潤(rùn)華物業(yè)的全稱是“潤(rùn)華物業(yè)科技發(fā)展有限公司”，主打科技概念，并表示公司致力于應(yīng)用及開發(fā)數(shù)字化及操作自動(dòng)化系統(tǒng)，采用技術(shù)解決方案增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，減少對(duì)人工的依賴和降低成本費(fèi)用。

然而，作為一家物業(yè)公司，其科技含量顯得并不是那么足。2018年到2020年，潤(rùn)華物業(yè)的研發(fā)費(fèi)用分別為230萬(wàn)元、540萬(wàn)元、200萬(wàn)元，在收入中占比分別為0.0067%、0.014%、0.0041%。

科技走不通，潤(rùn)華物業(yè)又換了一條路，這一次公司將名字改為“潤(rùn)華智慧健康服務(wù)有限公司”。與大多數(shù)已上市的物業(yè)公司不同，多數(shù)物業(yè)公司以住宅物業(yè)為主，而潤(rùn)華物業(yè)的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)中，住宅物業(yè)收入占比僅10%左右，而醫(yī)院物業(yè)收入占比超30%。公司將名字改為“健康”，顯得比“科技”合理了一些。

2021年，潤(rùn)華物業(yè)收入6.01億，同比增長(zhǎng)23.7%，但公司毛利率19.0%，同比下降2.2個(gè)百分點(diǎn)，歸母凈利潤(rùn)0.44億，同比下降10.2%。顯然，潤(rùn)華物業(yè)陷入了“增收不增利”的困境。

2021年公司“增收不增利”的主要原因在于，醫(yī)院、公共物業(yè)、商業(yè)管理這3項(xiàng)業(yè)務(wù)的毛利率均有不同程度的下滑。其中，醫(yī)院毛利率只有13.3%，下降2.3個(gè)百分點(diǎn)；公共物業(yè)毛利率17.6%，下降2.6個(gè)百分點(diǎn)；商業(yè)管理毛利率29.0%，下降3.3個(gè)百分點(diǎn)。盡管住宅物業(yè)的毛利率從20.0%提高到25.5%，但由于收入占比太低，無(wú)法改變整體毛利率下滑的趨勢(shì)。

03負(fù)債率高企，曾向員工借款

對(duì)比潤(rùn)華物業(yè)的兩版招股書，這一次明顯的不同在于公司的負(fù)債率實(shí)現(xiàn)了大幅下降。

2019年末到2021年末，潤(rùn)華物業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率分別為143.0%、218.6%、95.5%。2021年末的負(fù)債率較上年末下降了123.1個(gè)百分點(diǎn)，但仍處于高位。2019年末到2021年末，潤(rùn)華物業(yè)的有息負(fù)債為1.36億、2.40億、1.51億，2022年1月末降至1.49億。

潤(rùn)華物業(yè)一邊從員工這邊籌錢，一邊向關(guān)聯(lián)方潤(rùn)華集團(tuán)提供貸款。2019年10月，潤(rùn)華物業(yè)的員工為公司提供6500萬(wàn)元貸款，其中有2000萬(wàn)由管理層提供，剩余4500萬(wàn)來(lái)自于雇員的個(gè)人和家庭儲(chǔ)蓄。

潤(rùn)華物業(yè)解釋，這樣做的原因在于商業(yè)銀行貸款可能會(huì)有額外的質(zhì)押或者擔(dān)保要求，且融資利率較高，而雇員貸款融資利率僅為0%到5%，而且更為便捷。2020年10月，潤(rùn)華物業(yè)將這筆貸款結(jié)清。

2019年末向員工貸款后，潤(rùn)華物業(yè)又于2020年初向關(guān)聯(lián)方潤(rùn)華集團(tuán)提供了一年期貸款1.25億，這筆貸款于2021年3月收回，這筆貸款的年利率為7%到9.5%。2021年，這兩筆關(guān)聯(lián)貸款結(jié)清后，潤(rùn)華物業(yè)的負(fù)債顯著下降。

潤(rùn)華物業(yè)作為山東省本地企業(yè)，其提供的物業(yè)服務(wù)也主要在山東境內(nèi)，來(lái)自山東的收入占比接近99%。利用潤(rùn)華集團(tuán)在山東省內(nèi)的影響力，潤(rùn)華物業(yè)或許可以當(dāng)一個(gè)區(qū)域型“小而美”的公司。當(dāng)然，這也是潤(rùn)華物業(yè)的局限，拓展山東以外物業(yè)項(xiàng)目的難度會(huì)很高。

潤(rùn)華物業(yè)或許會(huì)成為欒濤父子的首個(gè)IPO項(xiàng)目，但欒濤和潤(rùn)華集團(tuán)早在2007年就與上市公司有“親密接觸”了。

2004年末，兗州煤業(yè)通過(guò)中國(guó)銀行濟(jì)寧分行向山東信佳實(shí)業(yè)公司提供6.4億委托貸款，聯(lián)大集團(tuán)對(duì)這筆貸款承擔(dān)連帶保證責(zé)任。后因山東信佳無(wú)力償還，兗州煤業(yè)便向山東省高院申請(qǐng)凍結(jié)了聯(lián)大集團(tuán)持有華夏銀行的2.89億股。

最終，經(jīng)法院判定，其中2億股被判給了潤(rùn)華集團(tuán)，由此，潤(rùn)華集團(tuán)成為了華夏銀行的股東。截至2021年9月末，潤(rùn)華集團(tuán)持有華夏銀行1.78%股權(quán)，位列第7大股東，市值約為14億。

2022年，物業(yè)股的上市浪潮有所回落，這也讓潤(rùn)華物業(yè)欒濤父子首個(gè)IPO項(xiàng)目的上市前景蒙上了一層陰影。